서울·수도권 아파트값 비수기 폭염에 ‘헉헉’

[프라임경제] 서울 수도권 아파트 시장이 폭염에 허덕이고 있다. 본격적인 휴가철로 접어들면서 매수 관망세가 이어져 한 주간 권역별로 0.05%대 이하의 미미한 변동률을 보이는데 그쳤다.

강남의 3개 구 재건축 시장의 추가 하락세도 지속됐다. 강남(-0.67%), 서초(-0.07%), 송파(-0.12%) 재건축이 일제히 추가 하락했고, 서울 전체로는 한주간 -0.24% 하락했다. 6월 중순부터 8주 연속 하락세로 -1.58%의 누적 하락률을 기록했다. 수도권도 고양·의왕 등의 약세로 한 주간 -0.02% 하락하는 등 주요 재건축 시장의 약세가 가격 하락을 주도했다.

부동산114(www.r114.co.kr)가 조사한 바에 따르면 지역별로는 서울이 한 주간 -0.01% 하락률을 기록하며 지난 주에 이어 연속 2주째 하락세를 보였다. 수도권도 0.05% 변동률로 다시 상승폭이 둔화된 것으로 나타났다. 신도시 역시 분당이 하락세를 이어가며 여타 신도시의 강보합세에도 불구하고 5개 신도시 평균적으로는 변동 없이 제자리걸음을 했다. 전국은 0.01% 변동률을 보였다.

반면, 전세 시장은 매매에 비해 비수기 수요가 조금씩 형성되고 있다. 아직은 국지적이고 지역별 편차가 있지만 전통적인 임대 시장이나 저렴한 전세매물이 있는 곳, 신규 입주가 많은 곳 등은 전세 수요가 움직이고 있다. 한주간 서울이 0.05%, 수도권은 0.04% 변동률을 보였고 신도시는 모처럼 하락세가 멈췄다. 그러나 분당 지역의 하락세는 금주에도 이어졌다. 전국 평균은 0.03%의 전세변동률을 보였다.

한편, 내달 25일부터 재건축 초과이익환수법이 시행되고, 재건축 개발부담금 산정방식이 세부적으로 확정됨에 따라 초기단계 사업장들은 재건축을 당분간 중지할 것으로 보인다. 그러나 관리처분인가계획 확정을 앞둔 사업장들은 법 시행 이전에 인가 신청을 하기 위해 속도를 내고 있다.

그러나 중간단계 사업장들은 이러지도 저러지도 못하는 상황으로 수익성 악화에 따른 부담이 심해지고 있는 상황이다. 이에 따라 강남권을 중심으로 서울 수도권 재건축 시장의 가격 약세가 이어지고 있다. 매물은 있지만 투자 수요는 없는 상황이다. 당분간 재건축 시장의 가격 하락이 불가피할 전망이다.

조합원간 개발 부담금 분배에 있어서도 매입 시점·보유 기간에 상관없이 동일한 개발 부담금이 부과될 것으로 보여 형평성 논란이 일고 있다. 개별적으로 투자를 하더라도 주의해야 하는데, 오래 보유한 조합원에 비해 상대적으로 부담금 부담이 크고 수익성이 떨어지기 때문이다.

한편 주택 거래 활성화를 위해 당정이 주택 거래세율을 2%로 경감하기로 결정했으나 시장에는 큰 영향을 주지는 못할 것으로 보인다. 신규 분양의 경우 현행 4%에서 50% 가량 세금 부담이 감소하지만, 최근의 분양시장 경기 침체로 당분간 큰 기대 효과는 없을 것으로 업계는 내다보고 있다. 기존 주택의 경우도 0.5%의 세율 인하로는 최근의 거래 침체를 벗어나기는 어려울 것으로 전망된다.

부동산 114 김규정 차장은 “악재와 호재가 공존하는 가운데 비수기 거래 부재로 당분간 매매시장의 거래는 활기를 띠지 못할 전망이고, 일부 저평가된 새아파트나 개발 지역 중심으로만 국지적인 가격 변동이 나타날 것으로 보인다”며 “전세는 가을 이사를 앞두고 수요가 늘어날 것으로 기대되고 있어 주요 임대시장의 가격은 다소 오를 전망”이라고 밝혔다.