[문답풀이]부동산시장 안정화 방안

[프라임경제] 15일 정부가 8번째 부동산시장 안정화 방안을 내놓았다. 이번 안정화 방안에 대한 궁금증을 문답으로 풀풀어보았다.

◆공공택지내 주택공급 확대

1.용적률 상향조정 및 녹지율 축소시 주거환경이 악화될 우려가 있는데, 이에 대한 대책은 ?

-용적률 등을 상향 조정하더라도 분당수준의 쾌적성 등 친환경적 주거여건 확보가 가능하다. 분당 수준으로 개발밀도를 136인/ha (↑18인), 용적률 191%(↑16%p), 녹지율 27.2%(↓4.4%p)로 조정했다.

또한 생태면적율 확대, 체감 녹지율 증가 등을 통해 입주민이 느끼는 쾌적성은 당초 계획에 못지않게 유지토록 할 계획이다.

2. 택지개발 절차 단축의 시행 시기와 해당 지구는 ?

-지구지정과 개발계획을 동시에 수립해 절차를 간소화하는 방안은 내년 상반기중 택지개발촉진법령을 개정하여 시행할 계획이다. 해당지구는 현재로서는 구체적으로 예상하기 어려우나, 법 시행후 최초로 지구지정되는 지구가 될 것이다.

3. 사전환경성 검토, 환경영향평가 등 관련 절차 간소화시 환경적 측면에 문제가 없는지 ?

-사업 수행의 필수적인 절차는 종전대로 이행하되, 중복되는 절차 등은 합리적으로 개선이 가능한 부분을 간소화해 사업기간을 단축하고자 하는 것이다. 이를위해 사전환경성 검토와 환경영향평가시 스코핑(scoping) 제도, 주민의견 수렴 등을 모두 수행하도록 해 선행 절차에서 중복되었을 경우 뒤에는 생략도록 했다.

환경적으로 중요한 평가절차등을 간소화하는 것이 아닌 만큼, 환경적으로 문제가 발생하는 일은 없을 것이다.

4. 분당급 신도시 추가 건설계획은 언제 발표하며, 현재 검토중인 지역은 어디인가 ?

-아직 추진방안이 구체적으로 확정되지 않았다. 다만, 이미 밝힌 바와 같이 내년 상반기중 새로 발표할 신도시는 분당 이상의 규모와 주거 여건을 갖추도록 할 방침이다.

◆공공택지내 분양주택 분양가 인하

5. 분양가 인하효과?

-분양가 인하효과는 해당 택지의 사업단계, 당해 지역의 지가 및 조정된 용적률 및 녹지율 등에 따라 차이가 있다. 이를 감안해 모든 제도개선이 완료된 후, 개선된 제도하에서 공급될 주택분양가의 최대 인하효과는 약 24%+α 수준이 될 것이이다.

공공택지 공급가격 인하로 10%내외(11월 남양주 별내에 첫 적용), 지구지정·개발계획 동시추진 등으로 6% 내외, 용적률 조정 및 녹지확보 합리화 등으로 효과로 8% 내외, 광역교통시설설치비 분담으로 추가 인하 효과가 있을 것이다.

 6. 분양가 인하해 최초로 분양하는 신도시는 ?

-이번 대책에 따라 용적률 및 녹지율을 조정한 후 최초로 분양하는 신도시는 2008년중 분양하는 김포와 수원 광교다. 김포신도시는 2008년 6월 최초 분양될 예정이며, 수원 광교신도시는 2008년 9월 최초 분양할 계획이다.

7. 송파신도시 분양일정은 어떻게 되나 ?

-송파신도시는 주택공영개발이다. 군사시설지역이므로 군시설 이전이 선행되어야 한다. 그러나 주택공영개발 추진시, 공공기관의 주택 후분양이 적용되어 2009년 9월경으로 계획되어 있다. 군 시설이 우선 이전되는 블록부터 단계적으로 분양될 예정이다.

8. 송파신도시 주택공급물량 증가는 ?

-아직 개발계획이 수립되지 않았으나, 이번 대책을 통해 약 3000가구를 추가 건설하는 방안을 검토하고 있다. 이 곳은 다른 신도시와 달리 서울시내와 연접된 지구여서 개발압력이  높은 편이며, 인근지역 용적률 및 밀도 등도 고려해 설정한 것이다.

9. 주택건설일정 단축시 기반시설 미비로 입주민 불편이 발생하는 것은 아닌지 ?

-사업 추진일정이 앞당겨지는 만큼 사업비(개발이익)가 조기에 회수되므로 이를 즉시 기반시설 설치에 투입해 사업추진을 가속화 할 계획이다.

또한, 인천 검단 등 신규사업 지구는 최초 개발구상 때부터 개발계획 조기화에 맞게 광역교통계획이 수립되도록 추진해 문제가 없도록 할 것이다. 아울러 이미 추진중인 곳도 공정단축 등을 통해 기반시설이 적기에 공급되도록 노력할 것이다.

10. 중대형주택 분양가 인하효과가 없는 것 아닌가?

-중대형 주택의 경우도 이번 대책의 사업기간 단축, 용적률 상향조정 등으로 사업자의 분양가 자체의 인하 효과는 있다. 하지만 현재 중대형주택의 경우 채권입찰제도(주변시세의 90%)가 시행되므로 수요자의 실구입비용에는 큰 변동이 없다.

다만, 인근 시세가 낮아 사업자의 분양가가 시세의 90%를 상회하는 경우는 채권입찰제가 적용되지 않아 분양가의 직접적인 인하효과가 발생될 수 있을 것이다.
 
앞으로 채권입찰제의 개선여부도 가격안정에 기여하는 방향을 분양가 제도개선위원회에서 검토할 계획이다. 또 중대형 주택의 경우, 시세차익 환수를 통한 서민주택 건설자금 활용과 분양가 인하를 통한 시장안정 효과 등을 종합적으로 검토해 결정할 계획이다.

11. 분양가 인하로 과다한 시세차익과 청약과열 우려?

-8.31정책에서는 최초 입주자에게 과다한 시세차익이 귀속되는 것을 예방하기 위해 25.7평이하(분양가상한제 적용 주택)의 전매제한 기한을 수도권(과밀·성장억제권역)은 분양 계약일로부터 5년→10년으로, 그 외 지역은 분양 계약일로부터 3년→5년으로 강화했다.

현재 청약제도를 추첨제에서 가점제로 개편하기 위한 방안을 마련중인만큼 2008년이후 부터 단계적으로 시행할 계획이다.

이를 통해 무주택 기간, 연령, 소득 등을 다양하게 감안해 입주자가 선정되므로 청약과열 현상은 점차 없어질 것으로 전망된다.

또 청약 과열현상을 막기 위해 판교 신도시 분양때처럼 사이버 모델하우스와 인터넷 청약 등 선진화된 분양시스템을 적극 활용할 계획이다.

12. 민간택지 아파트 분양가 인하방안은 없는데 ?

-현재 운영 중인 ‘분양가 제도개선위원회’활동 및 전문용역을 통해 내년 2월말까지 민간택지 아파트 분양가 문제 등을 포함해 종합적인 분양가제도 개선방안을 강구할 예정이다.

우선은 앞으로 공공택지에서 저렴한 양질의 주택이 대량으로 빨리 공급되게 될 것이므로,  이러한 저렴한 공공분양 주택이 대량으로 공급되게 되면 민간택지 아파트 분양가 상승을 억제하는 견제효과가 생길 것으로 전망하고 있다.

◆민간택지 공급확대

13. 비도시지역내 용적률완화의 시행시기와 시행효과?

-비도시지역내 용적률 완화는 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령’(제47조제1항) 개정사항으로 내년 상반기중 시행령을 개정할 계획에 있다.

그동안 ‘선계획-후개발 원칙’에 따라 계획관리지역내 아파트 건설을 위해서는 2종지구단위계획을 수립해아 하는 만큼, 기반시설 부담이 생겨 사업성이 저하되어 민간건설이 위축되는 측면이 있었던 것이 사실이다.

이번에 용적률을 완화하게 되면 사업성이 개선되어 수도권지역 민간택지 공급이 확대될 것으로 기대되고 있다.

14. 관리지역 세분화가 안 되어 효과가 없는 것 아닌지 ?

-수도권지역 관리지역세분 대상 20개 시·군 중 15개 시·군이 관리지역세분(안)을 입안공고 중이므로 3개월 이내 관리지역세분이 완료될 전망이다.

기타 시·군의 경우도 대부분 용적률 완화를 위한 시행령 개정안이 시행될 때까지는 향후 6개월까지는 관리지역세분이 가능할 전망이다.

또, 시·군 전체의 관리지역 세분화가 완료되기 전이라도 시장·군수는 개발이 필요한 지역을 대상으로 계획관리지역을 우선 지정, 2종지구단위계획을 수립할 수 있다.
 
15. 비도시지역 용적률 완화가 난개발, 환경훼손을 야기할 우려?

-관리지역내 아파트 등의 개별입지를 통한 난개발 방지를 위해 관리지역 중 개발적성이 강한 계획관리지역에 대해서만 2종지구단위계획의 수립을 통해 개발이 가능하도록 했다.

학교·공원·도로 등 기반시설의 설치가 가능하도록 2종지구단위계획수립 대상지역의 최소면적규모(공동주택의 경우 30만㎡이상 원칙, 초등학교 포함시 10만㎡이상)도 제한하도록 했다.

이같이 비도시지역의 체계적 개발을 유도하기 위한 방안을 현행 ‘국토의 계획 및 이용에 관한법률’에 규정하고 있어, 과거 준농림지역의 ‘나홀로’ 아파트 건설과 같은 난개발과 환경훼손 우려는 없을 것이다.

16. 다세대·다가구의 일조권 및 주차장기준 완화방안 및 효과?

-일조권 확보를 위한 다세대주택의 높이제한을 지역여건에 따른 주택소요·주거환경 등을 감안, 일정 수준의 일조권 확보를 전제로 합리적 적용이 가능하도록 개선해 다세대 주택의 공급 촉진을 유도할 것으로 보고 있다.

현행 인접대지경계선까지의 수평거리의 4배 이하(통상 2.5m이상)을 일정기준(1m이상) 범위에서 해당 지자체의 조례로 정하도록 완화했다. 그러나 다세대·다가구주택의 주차장 기준은 완화하지 않을 것이다.

다만, 1층 일부를 피로티 구조로해 주차장으로 사용하는 경우 주택의 층수 산정에서 제외해 1층을 추가로 건축할 수 있도록 방안을 검토중이다.

17. 주상복합 주거면적 상향비율은 지자체 조례에서 규정하고 있는데?

-주상복합 건축물의 주택연면적 비율 문제는, 서울시 등 지자체가 조례를 개정해야 할 사항이다. 앞으로 서울시와 주상복합 건축물 활성화 방안을 협의해 시행할 계획에 있다.

◆주택공급 확대효과

 18.이번 대책으로 인한 공공택지에서의 주택공급 확대효과는 얼마나 되는지?

-이번 대책에 따른 물량확대(용적률 증가 등) 및 기간단축으로 2006~2010년중 공공택지내 공급물량이 12만5000호가 증가한다.

신도시 건설물량은 당초 36만7000가구→41만가구로 확대(4만300가구)된다. 즉, 송파 3100가구, 검단 1만가구, 광교 9900가구, 파주 5800가구, 김포 6200가구, 양주 8,000가구다.

개발제한구역 해제지역에 건설되는 임대주택 건설물량도 당초 19만1000가구→23만8000가구 수준으로 확대(4만6000가구)한다. 구체적으로는  양주별내 5000가구, 고양삼송 6000가구, 수원호매실 4000가구, 안양관양 900가구, 의정부민락 2800가구, 서울(상암·마천·강일·우면·세곡·내곡 등) 총 2300가구, 인천 서창 4800가구다.

이에따라 당초 공급 부족이 예상되었던 2007년 물량이 연간 총 주택소요 30만호 수준에 육박하는 29.7만호 수준에 이를 것으로 예상되고 있다.

2008년 이후에는 연 36만호 이상의 주택이 건설되어 시장수급여건이 크게 호전되고 집값 장기안정세가 정착될 전망이다.

19.이번 대책으로 강남 집값을 잡을 수 있는지?

-이번 대책을 통해 수원 광교신도시의 최초 분양을 당초 2008년 12월에서 2008년 9월로 앞당겼고, 서울 내곡·세곡·우면지구 등 강남권에서 2007년 중 1만가구 이상의 임대주택이 공급될 예정이므로 강남의 입주수요를 어느정도 흡수할 수 있을 것으로 전망된다.

20.재건축 규제완화가 이번대책에서 제외된 이유는?

-지난 8.31정책에서 재건축 규제완화는 ‘개발이익의 철저한 환수가 전제되고, 주택가격의 안정세가 정착된 이후’에 검토하기로 했다.

하지만, 현 시점에서 이러한 여건이 충족되지 않아 재건축 규제완화는 어렵다.

21.뚝섬 고분양가 논란이 있는데 분양가 인하할 의향이 있는지?

-현재 특섬은 서울시가 지구단위계획을 수립해 평당 약 6800만원 수준으로 토지매각을 진행중이다. 주상복합용지를 매입한 총 3개 업체중 1개 업체(대림)만 토지대금을 제대로 지급했고, 나머지는 납부가 지연되고 있다.

높은 택지비, 연체이자 등으로 고분양가 논란이 우려되나, 구체적인 분양시기는 이르면 내년 상반기로 예측되고 있지만 아직 불투명한 상황이다. 대림(3구역)은 차기정권으로 분양시기를 늦췄다는 설도 있다.

분양가 인하와 관련해 서울시도 분양가 검토가 없는 상태로 아직은 분양가를 추정하기에는 이른 단계다. 주상비율 5대5 수준이고, 호텔·공연장·업무시설(오피스텔 제외) 설치가 의무화되어 주거보다 상업위주 시설이 들어선다. 이 때문에 용적률은 300%~600%까지, 주거비율은 최대 50%까지 허용하고 있다.

향후 민간주택(민간택지)의 고분양가 문제에 대해서는 ‘분양가제도개선위원회’와 재경부 차관주재 부동산대책반의 검토를 거쳐 적절한 방안을 강구할 것이다.

◆주택담보대출 규제강화 관련

22. 이번 주택담보대출 규제강화 조치의 강도가 전반적으로 약하다는 지적이 있다?

-주택담보대출 리스크관리 강화대책은, 투기지역 특히 고가 아파트의 LTV를 강화하고 수도권 투기과열지구 고가(6억원초과) 아파트에 대해서는 현행 DTI규제를 강화하고, 기타 대출에 대해서는 감독당국이 금융기관 스스로 리스크관리를 강화하도록 적극 지도·감독한다는 방향에 따라 마련된 것이다.

따라서 이번 대책은 실수요자에 미치는 충격이 최소화될 수 있도록 합리적인 수준에서 LTV 및 DTI 규제를 강화하되, 금융기관 스스로 채무상환능력의 실질적 심사를 강화하는 등 리스크 관리를 철저히 하도록 지도·감독해 나갈 방침이다.

23. 투기지역 6억원 초과 아파트에 대한 LTV 예외적용(원칙 40%, 예외 60%) 폐지로 무주택자 등 실수요자의 피해는 없는가?

-LTV 예외적용 폐지는 투기지역 6억원 초과의 고가APT 담보대출에 대한 것이다. 서민 중산층 등 실수요자 피해는 크지 않을 것이다.

그러나 무주택자 등 실수요자라 할지라도 지나치게 과도한 차입을 통해 투기지역 고가아파트를 구입할 경우, 금리상승 또는 주택가격 하락시 부실화될 가능성이 크므로 사전에 예방할 필요가 있을 것이다.

또한, 예외적용에 의한 LTV 60% 적용 대출 비중이 해당 대출의 거의 대부분(90.0%, ‘06.1~9월중 신규취급액 기준)을 차지한 것으로 나타나는 등, 예외조항이 LTV규제의 우회수단으로 이용될 우려도 있어 예외적용을 폐지한 것이다.

24. 투기지역 만기10년초과·6억원이하 아파트에 대한 LTV를 현행(60%)대로 유지한 이유는?

시가 6억원이하 아파트에 대해서도 LTV를 40%로 하향조정할 경우, 중저가 주택을 마련하고자 하는 실수요 서민의 피해가 우려되기 때문이다.

또한, 최근 주택담보대출 증가내역을 지역 및 만기별로 살펴본 결과, 투기지역에서는 여전히 6억원초과 아파트가 대출 증가세를 주도하고 있는 것으로 나타났다.

이를 감안해 이번에는 6억원이하 아파트로 만기 10년을 초과하는 경우 현행대로 60%의 LTV를 유지하게 된 것이다. 또 주택담보대출 만기 장기화 유도 측면에서도 만기 10년 초과·6억원이하 아파트의 경우 현행 LTV 비율을 유지할 필요가 있다.

 25. DTI를 수도권 투기과열지구 6억원초과 아파트로 확대한 이유는?

-소득증빙이 필요한 DTI규제를 비투기지역, 투기과열지구 전체 또는 저가(6억원 이하) 아파트 등에 대해 전면 적용하는 경우, 고령자·자영업자 등 소득파악이 어려운 서민들의 주택금융 이용 기회가 원천적으로 상실될 수 있기 때문이다.

또한, 상대적으로 가격상승폭이 크지 않은 지방 소재 저가 아파트에 대해 DTI가 적용될 경우 미분양아파트 증가 등으로 지방 건설경기가 더욱 위축될 가능성도 고려했다.

따라서 실수요자에게 미치는 충격과 부작용을 최소화 하는 범위 내에서 시행하기 위한 것이며, 이러한 맥락에서 수도권 투기과열지구 6억원초과 아파트로 대상을 확대한 것이다.

다만, 감독당국이 DTI조건이 적용되지 않는 주택담보대출에 대해서도 소득증빙 확보, DTI 산정 등 채무상환능력 심사를 대폭 강화하도록 지도·감독해 나갈 예정이다.

 26. 이번 조치로 총부채상환비율(DTI) 적용이 확대되는 지역은 ?

-DTI가 추가로 적용되는 지역은 서울 5개구(동대문·중랑구·도봉구·노원구·서대문구), 경기 6개 시군(의정부시·시흥시·포천시·양주시·동두천시·연천군 일부), 인천 8개 군구(중구·동구·남구·연수구·남동구·부평구·계양구·강화군 일부) 등 19개 시군구다.

27. 이번 주택담보대출 규제 강화조치로 판교당첨자 중도금대출에 미치는 영향은?

-판교 6억원초과(채권매입손실액 포함) 아파트 당첨자에 대한 중도금대출의 경우, 판교는 투기지역이므로 이번 조치 이전 기준으로도 이미 DTI 40% 규제가 적용된다. 따라서 판교 6억원초과 아파트 당첨자에 대한 중도금대출은 추가적인 영향을 받지 않는다.

한편, 시행일 이전 금융기관이 분양아파트 시행사(시공사) 등과 법률적으로 구속력 있는 대출계약을 체결한 경우, 분양아파트 중도금대출은 금적용 대상이 아니다.

 28. 주택담보대출 규제 강화후 은행권 주택담보대출 증감 전망은?

-우선 11월중에는 대출 증가폭이 전월(+2.8조원)보다 확대될 가능성이 높다. 이는 금번 조치 시행일인 20일을 앞두고 주택담보대출 규제 강화 및 대출금리 상승을 예상한 차주들의 대출 선수요가 크게 증가할 것으로 보이기 때문이다.

그러나 12월 이후에는 계절적으로 비수기에 접어드는 데다, 이번 조치의 영향 등으로 투기지역 또는 수도권 투기과열지구 6억원초과 아파트를 중심으로 대출 증가세가 둔화될 것으로 전망된다.

또한, 최근의 집값 상승세 확대로 인해 6억원초과 아파트가 꾸준히 늘어남에 따라 40%의 LTV 및 DTI 적용 대상 주택이 계속 증가하여 추가적으로 대출 증가세가 둔화되는 요인으로도 작용할 전망이다.