상가투자 ‘3최’를 피하라!

최초·최고·최대는 "아직 검증되지 않았다"는 뜻

[프라임경제] 상가는 법률적으로 투자자 보호가 미흡하기 때문에 투자자 자신이 늘 리스크를 대비하지 않으면 안 된다.

물론 매년 소보원에 같은 내용의 피해사례가 수백 건 반복돼 접수되는 상황만 놓고 보더라도 감춰진 위험요인을 찾아내기란 현실적으로 쉽지는 않다.

그렇다고 안정적인 고정 수입과 상권 완성에 따른 시세차익 등의 이득이 있어 투자자로서는 마냥 손을 놓고 있을 수 만은 없다. 더욱이 정부의 강경한 부동산 억제정책으로 상가로 갈아타려는 수요도 많아 향후 시장상황은 다소 좋아질 전망이다.

하지만 투자수요가 늘어날수록 투자 피해사례도 증가할 것으로 보여 투자자들의 각별한 주의도 동시에 요구되고 있다.

이와 관련해 전문가들은 상가투자에 따른 위험요소들을 조목조목 따져본 후 투자에 나서라고 주문하고 있다.

새로운 투자 환경에 적응하지 못해 낭패를 보는 사례가 늘어나면 결국 부메랑이 되어 상가시장 전반에 부정적인 파급효과를 미칠 수 있기 때문이다.

상가 투자자들이 반드시 알아야할 피해예방을 위한 다섯 가지 주의사항을 모았다.

◆해약시 위약금의 범위를 확인하라

수분양자의 책임으로 인해 계약이 해지될 경우 ‘갑’(분양업체)은 위약금을 물리게 마련이다.  이때 위약금의 범위를 해약일 기준 납입총액(계약금·중도금 등)의 10%로 대다수가 잘못 알고 있는데, 실제 계약서상에는 분양대금 총액의 10%에 해당되는 금액을 위약금으로 지급하도록 명시해 두고 있다.

그러나 업체에 따라서는 위약금 이외에 별도의 손해배상을 청구하는 경우도 있다. 해약시 정확한 위약금의 범위와 계약해제 사유 조항 등을 미리 확인해둬야 한다. 아울러 정계약 포기시 청약금 또는 신청금의 환불여부도 분명히 해둬야 한다.

◆선임대의 정체를 파악하라

경기침체로 신규 분양시장은 투자자와 임차인 모집이라는 이중고에 빠져있다. 분양이 나름대로 잘되었다 하더라도 임차인을 구하지 못해 공실이 넘쳐나는 상가가 줄잇다보니 투자자들 역시 수익과 직결되는 세입자 모집에 민감할 수밖에 없다.

이를 해결하기 위해 분양시장에서는 ‘선임대 후분양’을 실시하는 상가가 늘고 있다. 실제 입지가 좋아 사전 임대가 완료된 경우도 있지만 유령 임차인을 내세우는 사례도 있다. 선임대 대상을 명확히 확인한 뒤 계약을 해야 한다.  

또 가끔 입점의향서를 임대차계약서로 잘못 이해하기도 하는데 이는 특히 주의해야 한다. 입점의향서란 말 그대로 업체의 관심 표명에 지나지 않을 뿐 정식 계약과는 무관하다. 구두상의 유명 프랜차이즈 업체나 학원·병원 등의 입점확정 등을 그대로 맹신해서는 안 된다.

◆계약후 발생 가능한 문제점도 미리 체크하라

이미 계약을 끝낸 상황이라면 수분양자 입장에서는 매도인이 약속한 바를 이행해주길 원한다. 사후 문제가 발생하면 투자자들의 물질적·심리적 부담은 감당하기 어려울 만큼 커질 수 있기 때문이다.

가령 상가의 미관을 해치고 이용자 불편을 초래할 기둥이 건물 준공 후 들어서 있거나, 점포의 일부를 가리는 계단이 바로 점포와 인접해 계약면적보다 실제면적이 줄어드는 예도 있다. 수분양자에게 피해를 줄 경우 손해배상을 청구할 수 있는 권리 등을 사전에 짚고 넘어가는게 좋다.
 
◆3최(최초·최고·최대) 유혹에 빠지지 마라

분양광고를 훑다 보면 다음과 같은 공통점을 발견하게 된다. 국내 최초·최고·최대를 강조한다는 점이다.

투자자의 심리상 ‘3최’는 눈으로 봐도 즐거운 일이다. 그러나 달리 보면 아직 검증되지 않고 정착되지 않았다는 것을 알 수 있다.

과거에 ‘3최’를 내세운 상가들의 경우 광고와 달리 실제로 운영되지 않거나 조용히 사라진 사례도 비일비재했기 때문이다.

더불어 수익보증서에 게재된 수익률은 상권활성화를 감안한 수준인 만큼 주변의 유사한 상가 시세와 비교해 턱없이 과대 수익을 보장해 준다고 선전하는 업체는 조심해야 한다. 역시 과도한 프리미엄을 보장한 전매 약속도 맹신해서는 안 된다.

◆지체상금 지급 여부를 명시하라

대부분의 계약서상에는 지체상금에 대한 언급이 없다. 다시 말해 매도인의 귀책으로 인해 공사가 지연돼도 수분양자들은 항변할 길이 없다는 말이다.

실제 공사 지연 사례가 빈번히 발생하기도 한다. 불가항력적인 사유라면 몰라도 매도인이 분명 책임질 사안이라면 매수인은 지체상금 요구와 장기적인 공사 지연에 대비해 일정기간 이후에 해약을 할 수 있는 사항을 계약서에 명시해둬야 한다.

이때 위약금을 포함해 홍보비·인테리어비 명목의 개발비(분양금액 별도비용)도 계약당시 납입했다면 해약시 환급조건으로 포함시키는 것이 좋다.
                                               
상가정보연구소 박대원 수석연구원은 “애매모호한 계약내용과 투자자들을 현혹시키는 허위 과장 광고를 선별하려는 노력이 선행돼야 투자 리스크를 최대한 줄일 수 있다”고 충고했다.