‘굿 바이 2006’···올해를 달군 부동산 뉴스 ‘TOP10’

1위 ‘추석이후 수도권 집값 폭등’ 2위 '판교 동시 분양'

[프라임경제] 올해만큼 부동산 시장이 요동치고 말 많았던 때는 유래를 찾기 힘들 정도다. 서민들은 ‘미친’ 부동산에 시름만 깊어갔고, 정부의 부동산 수뇌부는 집값을 잡지 못해서, 말 한마디에 자리에서 물러나야 했다. 여느 해보다도 다사다난했던 2006년도 이제 보름 남짓 남겨두고 있다.

올 한해를 달궜던 부동산 뉴스 중 내집마련정보사(www.yesapt.com)가 꼽은 1위는 추석 이후 부동산 값 폭등이었다. 뒤를 이은 것은 ‘로또’로 까지 여겨지던 판교 동시분양이었다. 3위는 정부의 잇단 신도시 발표가 차지했다. 그러나 집값 폭등에 신도시 발표로 기름을 부은 꼴이어서 집 없는 서민들의 가슴에 대못을 박았다 해도 과언이 아닐 정도였다.

◆추석이후 수도권 집값 폭등

추석 이후 전세 재계약, 월세 전환 사례가 많아지면서 공급이 줄어들어 전세값이 가파른 상승세를 보였다. 아예 사려는 수요가 많아지면서 소형평형 아파트 값이 상승하기 시작했다.

같은 시기 은평뉴타운과 파주운정지구가 고분양가로 부동산 시장이 술렁이기 시작했고, 그동안 지켜보고 있던 매수자들이 매수를 서둘렀고 판교 낙첨자들의 대거 투자 대열에 합류하게 되어 부동산 시장은 서울·수도권 단지들에서 무차별적으로 상승세를 보였다.

◆판교신도시 동시분양 열풍

올해 수도권 분양시장의 핵은 역시 3월과 8월 실시된 판교 동시분양이였다. 수도권에서 3월만 46만5791명이, 8월엔 15만5805명이 각각 청약에 뛰어들었지만, 총 1만6208명(9428+6780)만이 판교 입성의 행운을 잡게 되어 ‘로또’로 인식되었다.

그러나 인근 용인과 분당의 집값을 끌어올리는 후광효과로 주변집값을 급등시키는 진원지로 작용하기도 했다. 또 최근 수도권 청약열풍의 단초를 제시하기도 했다.

◆검단신도시 발표 등 공급확대 정책선회

불안해진 부동산시장 처방전으로 정부는 인천 검단신도시(신규 지정)와 파주신도시(면적 확대) 2곳을 확정 발표했다. 갑작스런 발표로 인해 추가 신도시 중 하나인 검단신도시 건설지역에서는 미분양이 해소되고 청약경쟁이 치열하게 벌어지는 등 투기과열 현상을 보였다. 

설익은 신도시 발표로 국지적인 집값 급등을 초래한 점이나 고급 유효수요가 갈만한 곳이 아니라는 지적들로 인해, 건교부장관 낙마와 내년 봄 분당급 신도시 추가발표를 불러오게 했다.

◆3.30 부동산종합대책 발표

3.30대책은 지난 해 8.31대책 후속 조치로 재건축시장을 규제하기 위한 구체적인 내용을 담고 있다. 3.30대책 영향으로 6월 재건축 아파트 시장은 3.30대책의 약발을 받아 올 들어 처음 하락세로 돌아오는 듯 했지만 공급내용을 제외하고 수요억제에 초점을 맞춘 정책은 실수요자들까지 막지 못해 결과적으로 집값안정에 도움을 주지는 못했다.

◆봄/가을철 전세난

2000년에 비해 전세가가 59%나 상승했다는 통계청의 발표가 있기도 했지만, 2006년 한해도 봄·가을 이사철마다 전세가 급등이 상당한 한해였다.

올해 1월 대비 10월 전세가(아파트)는 전국이 5.2% 상승했고, 서울 8.1%, 경기 8.6%, 인천 6.2% 올랐다. 특히 노원구(11.2%), 강서구(14.6%), 양천구(10.7%), 인천 부평구(10.5%), 수원 장안구(15.9%), 고양 덕양구(13%), 김포(16.9%) 등은 10%이상 상승했고, 구리시(18.5%), 남양주(18%), 군포(18%)는 20%에 육박하게 전세가가 폭등했다.

현재 전세시장은 안정세를 유지하고 있지만, 수도권 입주물량부족 등 구조적 불안요인이 상존해 있어 내년 봄 이사철이 다시 도래하면 크게 불안해질 수도 있을 것으로 예상된다.

◆부녀회 아파트 값 담합

올 들어 아파트 단지 동호회나 부녀회를 중심으로 단결(?)된 모습을 보였고 지금도 계속되고 있다. 이를 차단하기 위해 건교부는 지난 7월 1차에 이어 8월 2차, 10월 3차, 12월 4차 담합 아파트를 발표했다. 또한 담합 아파트들은 시세정보제공업체의 시세정보제공도 중단시켰고 처음으로 실거래가를 공개하기도 했다.

그러나 이러한 단속이 일명 버블세븐 지역은 적발하지 못하고 특정지역 단지에만 집중되고 있으며 오히려 담합 발표 이후 가격이 오르는 단지가 대부분이라 실효성이 없다는 문제점이 제기되고 있다. 국회 건교위 소속 열린우리당 박상돈 의원이 아파트값 담합, 허위·과장 정보를 흘리는 것을 막기 위해 ‘부동산정보의 관리 및 이용에 관한 법률 제정안’을 마련하고 12월 중 의원입법을 발의할 예정이다. 그러나 법이 마련된다 하더라도 아파트값 담합을 막을 수 있을지는 지켜봐야 한다는 게 전문가들의 중론이다..

◆버블세븐 논란

지난 5월16일 추병직 前건설교통부 장관은 “일부 지역에서 부동산시장의 버블 붕괴가 시작됐으며, 올 하반기부터는 집값이 본격적으로 떨어질 것”이라며 버블세븐지역으로 서울 강남·서초·송파구 등 강남 3곳과 목동·분당·평촌·용인 등 비강남권 4곳을 지목했다.

청와대 역시 서울 강남 등 7곳을 ‘버블 세븐’으로 규정하고 “강남 등 버블 세븐 지역의 투기 근절을 위한 맞춤식 대책을 내놔 올 하반기부터 효과가 본격적으로 나타나게 할 것”이라며 버블세븐 논란에 앞장섰다.

그러나 이러한 논란에도 불구하고 상황은 정 반대로 전개됐다. 오히려 버블세븐지역의 가격을 공인한 꼴이 됐으며 올 하반기부터 본격적으로 떨어진다던 집값이 외려 올라 서민들의 허탈감만 더했다.

◆재개발 지분 폭등

정부의 집값 안정 대책으로 뉴타운, 재개발 사업 활성화를 발표했지만 의도와 달리 투자수익을 노리는 투자자와 실수요자들이 몰려 서울과 수도권의 뉴타운 및 재개발지역 연립·단독주택 지분 가격이 크게 상승했다.

주요 뉴타운·재개발 사업지구 내 대지지분의 경우 추석 이후 평당 500만∼1000만 원 이상 상승했다. 이런 재개발 지분 폭등에 가장 큰 이유는 재건축의 대체 투자처로 뉴타운, 재개발 쪽으로 시중 부동자금이 몰리고 있기 때문이다.

◆아파트 고분양가 문제

하반기 파주신도시와 은평뉴타운의 분양가가 주변 시세보다 높게 책정되어 향후 주택가격 상승에 대한 우려 및 선매수 수요가 급속히 확산되면서 서울·수도권 집값이 걷잡을 수 없이 올랐다.

정부 대책에도 불구하고 집값이 떨어지기는커녕 오히려 오르고 있어 실수요자들이 마음을 급하게 했다. 서울·수도권 주요 유망단지는 고분양가에도 불구하고 높은 경쟁률을 보이며 1순위에서 마감되고 100% 계약이 완료되는 등 청약과열 현상이 나타나고 있다. 심지어 최근에는 마산의 메트로시티까지 청약 열풍이 불기도 했다.

◆11.15 부동산시장 안정화방안 발표

참여정부 이후 여덟 번째 부동산 대책인 11.15부동산시장 안정화 방안이 발표됐다. 이번 정책은 수요억제책은 지속하면서 주택공급을 확대해 주택난을 일부 해소하고 분양가 하락을 통해 천정부지로 치솟고 있는 집값을 안정시키겠다는 의도를 담고 있다.

11.15 대책에 담겨있던 담보대출규제는 11월20일부터 강화되어 적용되고 있는데, 종전엔 투기지역 6억 원 초과 주택에 대해서만 원리금 상환액이 연간 소득의 40% 이내가 되도록 총부채상환비율 규제를 받았지만, 이것이 수도권 투기과열지구로 확대되면서 고가아파트 분양물량은 60%에서 40%대로 주택담보대출 비율이 낮아졌다.

특히 상호저축은행 등 제2금융권을 통해서도 주택 시가의 50%만 대출을 받을 수 있기 때문에, 여유자금이 부족한 서민들은 내 집을 마련하거나 집을 갈아타는 것이 어려워 졌다.

문제는 단기적 거래를 활성화시켜줄 수 있는 매물출회에 관한 유인책은 빠진 상태라, 내년상반기까지 집값 불안요인은 상존해 있다는 것이다.