9월 청약제도 변경···연령대별 청약전략

[프라임경제]내 집 마련 분양 전략은 청약통장별로도 차이가 있지만, 연령에 따라서도 차이가 크다. 이번에 바뀐 제도는 중간에 거의 변하지 않고 앞으로 지속될 가능성이 높은 만큼 이번 기회에 연령에 맞는 내 집 마련 청약전략과 요령을 익혀두는 것이 중요하다.

연령대별 청약전략을 살폈다.

◆20대 “청약저축 가입이 우선”

사회 초년생이다 보니 내 집 마련을 위한 종자돈 등 자금 확보가 주택청약에 우선돼야하는 시기다. 게다가 무주택기간과 부양가족 수, 청약통장가입을 따지는 가점제까지 도입되면 민영주택에 청약하는 것이 쉽지 않게 된다. 무주택기간의 기산점이 만 30세부터기 때문에 무주택기간 가점을 받기가 어렵게 됐고(단, 30세 이전에 혼인한 경우 혼인신고한 날부터 기산), 대부분 싱글이라 부양 가족수 가점도 미미하다.

특히, 이제 갓 청약 1순위로 올라섰다면 (청약통장)가입기간도 총 17점 중 4점밖에 획득하지 못한다. 가점만점이 84점인데, 총점이 10을 넘지 못하는 경우도 많다. 물론 추첨제 공급 물량이 병행되긴 하지만, 85㎡초과 평형이 50% 배정됐을 뿐, 20대들이 많이 가입하고 있는 청약부금과 청약예금(85㎡이하 서울·부산기준 300만원) 85㎡이하는 추첨제 물량이 25%정도밖에 안 된다. 여기에 가점제에서 탈락한 청약자도 자동으로 추첨대상에 포함되고 있으니, 그야말로 당첨확률은 하늘의 별 따기가 됐다. 따라서 청약예금(85㎡이하)·부금 가입자라면 9월전 서둘러 민영주택에 청약통장을 소진하는 것이 현명하다.

반면, 청약통장 미가입자라면, 바뀔 청약제도의 구조상, 순차제로 운영되고 있는 청약저축에 신규로 가입하는 것이 좋다. 무주택단독세대주만 가입할 수 있으니 일찌감치 세대분리해서 통장을 만들어 놓는 것이 좋다.

월 납입액 상한액이 10만원이라 높은 순위까지 오래 기다려야하는 단점이 있으나, 정부가 공영개발의 기치를 내세운 데다, 임대아파트에 청약할 수 있는 이점이 있다. 여윳돈이 부족한 신혼부부는 국민임대의 입주자로 선정돼 저렴한 임대차로 살다가 계좌부활을 통해 공공분양물량에 재 청약 할 수도 있다.

특히, 매월 10만원씩 불입해 5년 이상 가입하면(5년 이상의 무주택 세대주로서 월 납입금을 60회 이상 납입한자) 인기 택지지구에 당첨확률이 높다. 청약예·부금에 가입해 이제 갓 2~3순위가 됐다면 청약저축통장으로 갈아타는 것도 방법이다.

◆30대 “9월 이후 민영물량 노려라”

청약통장도 가입해두고, 종자돈을 마련한 30대들도 바뀔 청약제도 개편에 민감할 필요가 있다. 만혼추세 때문에 결혼을 안한 이도 있겠지만, 30대 중·후반부터는 이미 가정을 일구고, 자녀양육에도 힘쓰는 이들이 많아, 부양가족수와 가입기간 가점에서 평균 이상의 가점을 얻을 수 있다. 특히 20대에 결혼해서 무주택기간 가점까지 높다면, 9월 이후 분양가 인하 혜택이 있는 민영물량을 노려볼만 하다.

반면 유주택자나 독신자·싱글족, 단독세대주들은 부양가족이 없는 관계로 가점제 시행이 달가운 일은 아니다. 오히려 당첨확률이 낮아지는 만큼 9월 청약제도 개편 전에 서둘러 통장을 사용하는 것이 좋다. 당장 통장사용이 부득이한 경우나 소득이 높고 여유자금이 있다면, 중대형평형 청약예금으로 갈아타는 것도 방법이다.

85㎡초과는 추첨제 공급대상 주택이 50%인데다, 채권입찰액이 우선 당락을 결정하고 가점은 차선이다. 특히 추첨제 공급대상이 청약할 때 1주택을 보유한 유주택자도 1순위 청약자격일 인정해 주고 있다. 그리고 장기적인 차원에서 가점을 높이기 위한 노력을 경주해야 한다. 조부모나 부모 등, 직계존속을 3년 이상 모시고 주민등록을 옮기면 부양가족 수 가점을 높일 수 있고, 가능하면 결혼도 가급적 빨리해 직계비속을 늘려, 청약가점을 많이 쌓는 것이 현명하다.

◆40대 “가점제 이후 청약물량 노려라”

민영주택 가점제의 최대수혜자다. 가점에서 유리한 조건만 된다면, 무주택기간과 부양가족 수, 청약통장 가입기간에서 상당한 인센티브를 노릴 수 있다.

태어나서 한 번도 주택을 소유하지 않은 45세 무주택세대주가 부모님을 모시고 두 자녀와 함께 거주하고 청약통장에 가입한지 8년이 지났다면 총점이 67점이나 된다. 만점(84점) 대비 가점비중이 79.7%나 되는 것이다. 이런 분들은 조기에 청약통장을 사용하는 것보다, 9월 가점제 도입이후 청약물량을 노리는 것이 좋다.

특히 이들 중, 여유자금이 부족하거나 좀 더 높은 당첨확률을 노리려면, 가점제 배정물량이 많은 전용 85㎡(25.7평) 이하로 통장을 리모델링하는 것도 좋다. 전용 85㎡이하는 가점제 물량이 75%라 85㎡초과(가점제 물량 50%) 보다 가점제 물량이 많기 때문이다. 또 가산점을 높이기 위해 결혼 안한 미혼자녀는 세대분리를 하는 것보다 세대원으로 놓는 것이 바람직하다.

반면, 유주택자나 다주택자는 얘기가 달라진다. 유주택자의 1순위 인정범위가 조정됐고, 2주택자들은 감점제란 복병을 만났기 때문이다. 40대는 대부분, 청약예금 102~135㎡초과에 많이 가입해있는데, 85㎡를 초과하는 민영주택은 가점제와 추첨제 물량이 반반씩 공급된다.

하지만 가점제로 공급되는 주택엔 유주택자는 1순위로 청약할 수 없고 2순위로만 청약해야해 유망물량은 당첨확률이 떨어진다. 그러므로 9월 이전 중대형 유망물량에 적극적으로 청약하는 것이 좋다. 그리고 채권응찰금액을 상한액까지 써 당첨확률을 높이는 것도 방법이다. 하지만 9월전까지 분양이 여의치 않다면, 9월 이후부터는 추첨제물량에 1순위로 청약하는 방법도 있다. 단, 가점제에서 탈락한 청약자가 자동으로 추첨대상에 포함돼, 가점제로 청약한 이들보다 당첨확률은 떨어진다.

2주택 이상 보유자는 감점제(보유 호수별로 5점씩 감점)가 도입되니, 자산가치가 미미하거나 가격상승 여력이 없는 주택은 매도해, 분양시장을 통한 갈아타기나 당첨확률을 높이는 전략을 취해야한다.

◆50대 “분양시장 대신 안전한 간접투자 비중 높여야”

가점제 도입에 유리한 세대가 아니다. 살아있는 직계존속이 적고, 자녀는 결혼과 함께 세대분리를 한 경우가 많기 때문에 가점이 낮은 경우가 대부분이다. 그나마 높은 가점을 받을 수 있는 청약통장 가입기간 항목(17점)도 다른 항목에 비해 가점이 작은 것도 문제다. 가점제에서 불리한 이들은 9월전 청약통장을 서둘러 사용할 필요가 있다.

다만, 9월 이후부터는 상황이 달라진다. 자녀결혼자금과 노후자금을 확보하기 위해 유동자금은 지속적으로 유지해야 하고, 또한 은퇴 뒤 세대원이 작아지는 것도 생각해야한다. 무조건적인 청약전략을 세우기보다는 자신에게 자산과 상황에 맞는 청약전략을 세워야한다.

예를 들면, 여유자금이 부족하고, 무주택기간과 가입기간이 길다면 청약예금 예치금을 줄여서 85㎡이하 가점제 75%물량을 노리는 것이 현명하다. 반면, 원래 중대형평형의 청약예금가입자이거나, 여유자금이 많지만 가점이 낮은 경우라면, 청약통장을 증액해서 중대형평형의 추첨제 50% 물량을 노려보는 것이 좋다.

50대부터는 과거와는 다른 새로운 투자원칙이 필요하다. 무조건 분양시장에만 매달리기보다는 먼저 직접적이고 실물위주의 투자에서 위험을 줄이면서 보다 안전하게 관리할 수 있는 간접투자에 비중을 높여야 한다. 즉 노후대비생계수단으로 상가 혹은 토지 등 임대용 혹은 수익형 부동산 매입도 고려해 볼만 하다.

내집마련정보사 함영진 팀장은 “9월부터 청약가점제가 본격 도입됨에 따라 주택청약제도가 도입된 지 30년 만에 틀이 크게 바뀌게 됐다. 시안대로 9월부터 시행된다면 무주택 실수요자들의 내 집 마련이 유리해질 것으로 보인다. 연령대별로 자신에게 맞는 청약 방안을 알아두는 것이 중요한 시기다”라고 설명했다.