중심형 상가 '이렇게 투자하라'

초보투자자는 적격이지만 유념사항 많아

[프라임경제]상가에 대한 관심이 높아지면서 많은 사람들이 어느곳에 투자해야하는지 문의한다. 상가투자자를 두가지로 분류하면 상가투자에 경험이 있는 부류와 초보자인 경우로 볼 수 있다. 투자 경험의 유무에 따라 컨설팅의 방향은 확연히 달라진다.

투자의 경험이 있는 분들을 일명 "빠꿈이"라고 칭하는데 요즘은 그 동안의 학습효과로 상가투자의 상식이 대단하시다. 본인들이 주로 판단하고 결정하는 부류이다.

그래서 핵심적인 포인트만 짚어주면 되므로 오히려 편할수가 있고 결정이 빠르다. 하지만 초보투자자인경우 투자의 결정이 느리고 많은 점을 짚어줘야 한다.

초보투자자인 경우 중심형 상가가 좋을듯 하다. 이유는 상가투자에서 성공여부는 얼마나 많은 고객을 확보하느냐에 달려 있기 때문인데 이런점에서 중심형 상권은 상당히 매력적이다. 중심형 상가의 장점은 초보 투자자나 창업자에게 이미 활성화된 상권에 위치해 있기 때문에 경험과 노하우가 없어도 '기본'은 챙길 수 있다. 교통이 편리한 상업중심지에 위치해 구매력 높은유동인구의 확보가 손쉬워 안정적인 영업이 가능한 상가다. 주거지에서 멀리 떨어져 있으며 쇼핑은 일년에 몇회 간격으로 이뤄진다. 일반상품 업종은 물론이고 외식업이나 오락,유흥등 여러 업종이 복합적으로 구성돼 있어 번화가형이라고도 한다.

중심형 상가란?

중심형 상가는 도심의 시내 한복판에 자리잡은 그 지역에서 가장 번화한 상권 내 상가를 말한다. 서울 강북의 명동·종로나 강남의 테헤란로 등 상업·금융·서비스시설이 몰려있는 도시의 핵심상권 내 상가다.

중심형 상가를 크게 다시 부도심과 도심형으로 나눌수 있는데,신촌이나 영등포,강남등 교통이나 도시개발과 함께 새롭게 신흥상권으로 떠오른 곳을 부도심이라고 하며,남대문이나 동대문 같이 교통이나 도시개발과 함께 새롭게 신흥상권으로 떠오른 곳을 부도심이라고 하며,남대문이나 동대문 같이 전통적으고 복합형으로 구성된 중심상권을 도심형이라고 한다. 부도심은 지하철,철도 등을 축으로 도시의 일부 지역을 상권 대상으로 하며,도심형은 해당 도시 전체에 세력을 미치는 상권이다.

도심형 상가의 경우 영향력이 커 주변 유동인구를 끌어들이기 때문에 경기의 부침을 덜타고 임대료 수준이 높다. 또 상권형성 정도가 좋아 유흥·오락·외식 등 고소비 업종이 많고 상권변화가 적은 대신 점포 당 권리금이 많이 붙어 있다.

중심형 상가의 현황

기존 재래시장들이 모여있는 시내 중심의 경우 상가 개발부지가 부족하고 또 후분양제실시,기반시설부담금등으로 인한 지가의 상승으로 리모델링 또는 재건축용 상가들이 임대나분양 방식으로 공급된다.

신규 분양상가의 규모는 지상 10층 이내이며 점포수가 적게는 100여개에서 최대 1000개가 넘은 대형상가도 있다. 분양·임대상가 모두 10평형 미만으로 분할하며 분양가는 평당 3000만원 이상이 대부분이다. 위치가 좋은 대신 권리금이 없어 분양률이 높은게 특징이다.

동대문의 경우는 기존의 잠재고객은 그대로인데 최근 3~4곳의 상가분양이 있어 공급과잉의 휴유증을 겪고 있는 실정이다. 위치가 떨어지는 R상가의 경우 휴업상태이며 F상가의 경우 백화점으로 컨셉을 잡았고 일부 상가는 경매로 나온상태이다.

남대문의 경우도 마찬가지로 기존의 상가를 리모델링하여 수익률을 보장해주고 분양하는 방식이 대부분인데 과거에 상권활성화에 어려움을 겪은 상가로 투자에 주의를 요한다.

이처럼 고객을 흡입할수 있는 집객요소나 공간의 확보로 상권활성화에 기여하기보다는 상가의 숫자를 늘리는데만 치충한 자업자득으로 보아야 할 것이다.

투자 요령과 유의점

중심형 상가 투자의 핵심은 고객을 끌어들이는 힘(집객력)이 좋은 유동인구가 많고 입지가 양호한 곳에 투자해야 한다. 하루 평균 총 유동인구가 몇 명인지를 조사하고 그 입지와 유사한 상가의 임대료와 매매가를 조사해 투자수익률을 계산한 후 투자여부를 결정해야 한다.

신규 창업자의 경우 분양가가 비싼 1층의 대형매장보다 입지가 무난한 곳의 1층 소형매장 또는 2∼3층의 임대매장을 고르는 게 좋다. 등기분양후 세를 놓을 투자자는 번화도와 고객을 끌어들일 위치에 따라 대형매장내 소형점포를 선택하는 게 유리하다. 종심형 상가는 이미 활성화한 상권이기 때문에 투자목적을 분명히 한 후 투자해야 한다.

여러 상가 중 입지가 가장 좋은 중심형 상가는 분양·임대가가 비싸다. 초기에 고 분양가에 대한 금융비용 등을 고려할 때 초보투자자는 자신의 능력보다 무리하게 투자할 경우 실패할 확률도 높다. 입지 아무리 좋아도 상권판도가 바뀌거나 경쟁상가가 생기면 잠재고객은 그대로인데 공급이 증가해 상가가 위축되는 모습을 보일 수 있다.

도심 리모델링 상가 중에는 노후상가의 일부 층을 개조한 채 재분양·임대하는 수가 많다. 영업성이 떨어지는 상가를 리모델링해 비싸게 되파는 상가는 다시 영업부진을 겪을 확률이 크므로 상권과 입지분석을 철저히 거친 후 투자해야 한다. 또 복잡한 권리관계가 얽혀 있으면 개점 후에 투자자들이 피해를 입는 경우가 허다하다. 이러한 피해를 입지 않으려면 개점 후 상권 활성화 여부와 각종 권리관계 조사를 위해 인근의 오래 된 영업자나 지역 전문가에게 투자자문을 받아보는 것이 현명하다.

임대수익 목적인 경우에는 임대 분양보다는 등기 분양을 받는 것이 좋다. 등기 분양 상가는 재산권 행사가 가능한데다 나중에 되팔 때 웃돈(프리미엄)을 챙길 수 있다. 아무리 영업력이 우수한 상가라도 임대상가를 분양 받으면 상가의 시행사나 관리사로부터 간섭을 받고 일정기간(5년 계약)이 지나 재임대계약이 안될 경우 경우 원금 정도만 건지는 경우가 많다. 그러나 직접 영업하는 실 수요자라면 물론 임대상가가 더 낫다.

이처럼 중심형 상가의 경우 특히 초보투자자들이 어떠한 의심을 가지고 투자에 접근하는 경우가 많다. 이러한 투자를 하기전에 중요한것은 전문가의 자문을 구하는 것이다. 어떤분들은 자문을 구하는데 비용을 지불하느것을 아까워하시는 분들이 계신데 이것은 잘못된 생각으로 보인다. 이유는 우리속담에 "엎지러진 물은 주워 담을 수 없다"는 말처럼 사전에 방지하는것이 사후 방지보다 시간적이나 비용적인 면에서 훨씬 낫기 때문이다.