[재테크칼럼]베트남투자, 양면(兩面)의 그늘

[프라임경제]“고도의 성장, 베트남으로 투자여행을 떠납시다”
“베트남 부동산 시장에 올인하고 싶습니다”

위의 얘기는, 근래에 필자에게 해외부동산에 관심을 갖는 몇몇 투자자들이 던지는 질문들이다. 기존에 투자했던 투자자들의 얘기를 들어보면 2년사이에 100% 이상을 수익을 맛보았다하니 이들의 투자심리도 충분히 이해가 된다.

하지만, 최근 들어 하늘 높을 줄 모르고 치솟았던 베트남 부동산에도 여러 ‘잡음’들이 생기고 있어 이들 투자자에게 이러한 얘기들을 몇가지 들려주고자 한다. (단, 이제부터 써내려 가는 글들은 베트남 전체를 부정하는 것이 아님을 전제로 한다.)

◆ ‘대박을 좇는 사람들’...‘베트남으로 오세요’

얼마전 모 공중파 방송국에서 방영했던 기획특집 프로그램의 제목이다. 내용인 즉, 베트남 현지를 찾아간 제작진의 취재 결과 결코 현지의 시장은 결코 장밋빛이 아니었다는 것이다. 베트남 하노이에서 아파트에 투자했다가 명의를 빌린 현지인의 배신으로 투자금 모두를 날린 사례, 거액의 빚을 내 장외 주식을 샀다가 해당업체의 상장이 무산돼 한 푼도 건지지 못한 사례 등 여러 사연의 '투자 미아'가 현지를 전전하고 있음을 해당 프로그램에서 냉혹하게 현실을 비춰줬다. 베트남은 사회주의 국가중 몇 안 될 정도로 자본주의 시스템을 가장 빨리 흡수한 나라중 하나다. 하지만, 역발상으로 생각해보면 여전히 사회주의 시스템이 남아있는 국가란 뜻도 내포되어 있다. 어쩌면, 베트남은 아직도 사회주의와 자본주의의 불편한 동침이 여전히 남아있는 국가이다. 사정이 이렇다 보니, 개인이나 법인(건설사) 투자자들은 현재 베트남 정부가 지양하는 자본주의 시스템에 장밋빛 해석을 두고, 이를 과대 해석해 접근하기 시작한다. 물론, 자기자본을 투자하는데 있어 어련히 알아서 투자 계획을 꼼꼼히 챙기겠냐만은, 접근할 수 있는 주변의 잘못된 데이터들이 많음은 인지를 못하고 출발하는 경우를 볼 수 있다. 단례로, 열에 한건이 성사됐다 하여 대부분의 사람들은 실패한 아홉건 보다는 한건에 더 많은 의미를 둔다는 것이다.

베트남 시장은 특히, 냉철하게 접근해야 하는 시장이다. 국내 최고의 해외전문 건설회사인 D 건설사도 현지 호치민에서 대규모 신도시 사업을 시작한지 10여년이 넘어서야 최종 인허가를 받았다 한다. 이 뿐인가. 이제는 현지 공무원들의 부정부패가 아예 양성화된채 심각해져 모 건설사는 전체 공사비용의 30% 까지 현지 공무원들에게 로비자금으로 들어갔다고 하니 설사 현지에서 시행개발이 대박이 난들 얼마나 기대이익이 있을까.

◆ ‘묻지마’ 투자에 현지 사기 업체 활기

얼마전, 베트남에 진출한 모 개발회사는 현지의 토지확보도 끝나지 않은채 성급하게 국내에서 분양자들을 모집한 사례가 있었다. 아직은 검증되지 않은 시장의 소문이지만, 해당 업체의 설명회를 다녀온 고객에 따르면, 현지법인의 사업자 등록증을 토지허가증으로 속여 수분양자들에게 토지가 확보가 끝난 것으로 현지의 자료를 대체한다고 한다. 너무나 어처구니 없는 일이다. 현재까지 베트남은 외국인 개인에게 부동산의 소유권 이전이 성립되지 않은 국가 중 하나이다. 물론 토지도 25년 또는 50년의 임대방식이다. 앞으로는 관련 법안이 개정이 된다고는 하나 어찌됐든 사정이 이렇다 보니, 베트남에 부동산을 소유한 대부분의 사람들은 현지인의 명의를 빌려 부동산을 소유하고, 우회적인 근저당 설정 방식으로 리스크를 제어한다. 이 같은 이유로 현지에서는 빈번히 매매사기가 발생하게 된다. 근저당을 설정한 방식이라 하더라도 현지의 매매사기는 피해갈 수 는 없는 모양이다. 그러나, 더욱 심각한 것은 현지에서도 불법적으로 부동산을 취득하다 보니, 국내에서 송금할 경우 법적인 테두리 안에서 자유롭지가 못하다. 현지인에 따르면, 개인중 열이면 여덟, 아홉이 불법적인 환치기 방식으로 현지 부동산을 취득한다고 한다. 결국, 국내의 외환거래법 위반이 되는 것 뿐만이 아니라, 향후 불법적인 증여나 상속까지 드러날 경우 과세당국에 의해 추가적인 패널티도 피해가지 못할 것이다.

베트남 투자는 성급하게 결론지을 수 있는 사안이 아니다. 더욱이, 이분법적으로 ‘좋다’,‘나쁘다’ 로 얘기할 사안은 아니다. 하지만, 아직도 무수히 많은 개인 투자자들이 필자의 업체에 투자 문의를 해오는 현실을 비춰봤을때, 필자는 이장을 빌어 그냥 흑백논리로 간단하게 얘기하고자 한다. 그래야만, 오히려 개인투자자들이 현지에서 낭패보는 사례가 애당초 줄어들 것이고, 적어도 다른 기회이익을 찾아갈 수 있기 때문이다.
요약하면, 이들에 대한 답변은 다음과 같다.

“현시점에서 베트남은 개인 투자자 여러분이 접근할 수 있는 국가가 아닙니다. 국내에서도 현지 프로젝트에 참여한 유수의 건설사들 또한 고전을 면치 못하고 있습니다. 그래도 꼭 투자를 하셔야 한다면, 주변 인근 국가에서 개인에게 소유권 이전이 성립되고, 모기지 융자가 가능한 국가를 찾아 보십시오. 그래도 투자를 꼭 하셔야 한다면, 국내에 적을 두고 있는 신뢰성 있는 회사와 꼭 같이 현지에 들어가십시오. 그리고, 모든 해당서류를 한국어로 번역한 공증 서류를 통해 투자를 결정하도록 하십시오.

 

해외부동산 전문기업 루티즈 코리아 
대표 이승익([e-mail])