스트리트형(거리형) 상가 부활하나?

성공,실패 사례 있어 참고 할만...

[프라임경제]2003년 들어선 이래 고양시 일대의 쇼핑과 먹거리의 중심가로 떠오른 라페스타와 최근 3월에 오픈한 웨스턴돔의 공통점은 무엇인가? 둘다 스트리트형 상가이고 그 지역을 대표하는 랜드마크 상가다. 지금까지 국내에 첫 선을 보인 돔 스트리트형 쇼핑몰인 ‘웨스턴돔’은 재래시장과 쇼핑몰의 장점을 접목시켰다. 라페스타와 웨스턴돔은 정발산역에서 마두역에 이르는 유럽풍 스트리트형 쇼핑몰이다. 라페스타의 성공으로 그 이후 스트리트형 상가들이 상당수 선을 보이기 시작했다. 당연히 상가마다 명암은 분명하게 나타났기 때문에 상가투자에 임하실때는 꼭 집객요소가 있는지? 주변상가와 비교해서 경쟁력은 갖췄는지? 여부를 따져본 후 투자에 임하셔야 하겠다.

스트리트형 상가 개념

스트리트형 쇼핑몰이란? 동일 건물 내의 상가지만 점포가 쭉 늘어서 있어 걸으면서 쇼핑을 하도록 만들어놓은 거리형 상가를 말한다. 최근 보행자 위주로 설계된 소위 '스트리트형 상가'분양이 급증하고 있다. 이러한 형태의 상가는 기존의 고층상가와 달리 소비층의 접근도가 높아 로데오상권 내 상가의 주된 형태였으나 요즘에는 일부 근린상가,쇼핑몰 심지어 단지내 상가들이 길거리형 상가 형태를 구성하고 있는 추세다. 시각적 효과를 누릴수 있어 수요자들에게 노출된 상품을 바로 구매력으로 이끌 수 있다는게 가장 큰 장점인데 스트리트형 상가라도 유동인구의 주 동선에 위치해야 투자자의 요구수익률을 기대해 볼 수 있다. 그러나 스트리트형 상가는 전면과 후면 등의 상가위치에 따라 결과값이 달라질수 있으니 투자시 유념해야 한다.

성공사례를 보자면

2003년 8월, 일산 서쪽 21,818㎡의 상업지역에는 라페스타라는 스트리트형 상가가 들어왔고. 2007년 3월 반대편 블록 30,648㎡에는 웨스턴돔이 오픈을 했다. 이 상업건물들은 일산 신도시의 특성을 있는 그대로 반영했다. 보행자의 동선이 쉽게 나오도록 설계했고 단순히 쇼핑차원이 아닌 상가에 문화적 요소도 가미했다. 둘 다 넓은 광장을 확보하여 종종 각종 쇼와 이벱트등 볼거리와 재미를 선사한다.

먼저 라페스타는 길이 300m, 최대 폭 28m의 부지에 4층, 5층짜리 건물들이 거리형 상가로 배치돼 있다. A동에서 F동까지 6개의 테마 동으로 나눠져 있다. 최근에 선을 보인 웨스턴돔은 지하 2층~지상 10층, 연면적 115,703㎡인데, 지하층은 주차공간이고 지상 1~4층은 유명 브랜드가 밀집한 각종 상업시설로 3층 일부와 10층까지는 웨스턴타워라 불리는 4개동의 오피스빌딩으로 구성이 되어 있다. 두 상가들은 모두 상층부에 멀티플렉스 영화관을 입점시켜 집객 효과를 높였는데 라페스타 3·4층에는 롯데시네마가, 웨스턴돔 CGV를 유치했다 . 양쪽 다 젊은층을 겨냥해 1층에는 커피숍, 패스트푸드점, 의류 및 화장품 매장 등을, 2층에는 푸드코트로 구성이 되었다. 라페스타는 10, 20대가 주 고객인대 비해 웨스턴돔은 좀더 구매력 있는 직장인이나 가정주부가 그 대상이다.

2003년 8월 문을 연 라페스타는 이른바 스트리트(길거리)형 상가의 원조로 불린다. 그전에는 볼 수 없었던 독특한 거리형 상가로 라페스타는 단숨에 일산신도시의 랜드마크 상가로 우뚝섰다. 지금도 주말이면 사람들로 보행자 전용도로가 꽉 들어찰 정도다. 그런데 상권의 이상기후가 감지되고 있다. 라페스타 인근에 비슷한 규모의 또 다른 스트리트형 상가인 웨스턴돔이 지난 3월에 문을 연 때문이다. 웨스턴돔의 기본 형태는 라페스타와 유사하다. 그런데 웨스턴돔에는 라페스타에서는 볼 수 없는 차이가 있다. 바로 지붕이다. 날씨의 변화에도 거리를 걸으며 쇼핑을 즐길 수 있도록 한 것이다. 지붕이 있지만 자연채광도 가능하도록 설계됐다.

앞으로 일산의 대표상권은 라페스타에서 웨스턴돔으로 서서히 이동할 것으로 보인다. 웨스턴돔이 한 단계 업그레이드된 새 상가인데다가 오픈형 천장의 라페스타보다는 조금 더 고급스럽고 세련돼 보일 뿐 아니라 기후의 변화에도 쇼핑이 가능하도록 지붕을 돔으로 쒸었기 때문이다.

실패사례를 보자면

위에서 성공한 사례도 있지만 상권을 무시하고 유동인구의 흐름이 차단되어 흉물처럼 있는 스트리트형 상가도 있다. 이러한 상가는 특히 심야에는 그나마 있는 유동인구도 지나치기를 꺼려할 정도로 주변상권까지 영향을 주게 된다. 서울 관악구 봉천동에 위치한 S상가의 경우 지상 3층~지상7층의 스트리트형 상가이다. 전면길이만도 100m에 이르는 이 상가는 현재 1층에 금융기관과 3층에 한의원만 입점한 상태로 방치가 되어 있다. 구리시 교문동에 위치한 J상가는 더욱 심각하다. 지하1층~지상4층으로 본래는 공동주택을 계획하였으나 5개동의 상가가 들어섰다. 전면길이는 무려 200m로 선뜻 들어오겠다는 업체도 없다. 원인은 크게 세가지다. 유동인구도 없는 위치에 있는데다가 분양가도 주변에 비해 높고 임차인이 입점하기를 꺼리는 위치라는 점이다.

그 외에도 부천에 D단지내 상가도 전면길이만도 무려 700m에 이르는 스트리트형 상가다. 그러나 주택부분은 성공을 거두웠으나 상가부분은 크게 고전하고 있다는 후문이다. 부산,용인,오산 등지방에서도 스트리트형 상가가 분양중이다. 그러나 분양성이 떨어진다는 분석이다.

스트리트형 상가의 현황

1970~80년대 가장 일반적인 상가 형태였다가 80년대 이후 아파트 단지 상가 건물에 밀려 사라져가던 ‘거리형 상가’가 부활을 예고하고 있다. 서울의 뉴타운과 수도권 신도시 등의 아파트 단지들이 주민 편리함과 공동체 살리기 차원에서 거리형 상가를 잇달아 도입하고 있다는 것이다. 서울시 SH공사는 2008년 7월 입주 예정인 은평 1지구 뉴타운에 북한산길을 중심으로 거리 양쪽에 지상 1층 189곳의 상가를 조성하겠다는 입장이다. 또 2008년 12월 이후 입주하는 2지구와 3지구에도 각각 163곳과 200곳의 거리형 상가를 추가 공급한다는 것이다. 은평 뉴타운의 거리형 상가는 아파트 단지의 경계선에 외부 거리를 따라 상가를 배치하는 것이다. SH공사에서는 전원 도시를 지향하는 은평 뉴타운은 유럽에선 흔하지만 한국에선 드문 중정형(중앙 정원형) 건물 배치와 연도형(거리형) 상가를 도입했다고 한다. 이런 공간 배치는 편리할 뿐 아니라, 보행과 쇼핑 등 거리 활동을 자극하는 장점이 있다.

이에 따라 스트리트형 상가가 다시 한번 부활을 예고하고 있다. 일산의 랜드마크 상가인 라페스타의 성공으로 다시 한 번 유행을 탈 것으로 보인다. 마치 1990년 후반 동대문의 두산타워나 밀리오레의 성공으로 쇼핑몰이 전국적으로 유행했던 것처럼 말이다.

향후 전망

대한주택공사도 2006년 11월 입주한 대구 중구 봉산동에 거리형 상가를 조성한 데 이어, 2008~2009년 입주 예정인 판교 새도시 A 19~21구역과 2010년 입주 예정인 성남 중동 3구역 등지에서도 거리형 상가를 분양할 계획이다. 주공은 이미 2004년 10월 서울 강서구 등촌 11단지에 350가구의 국민임대 주택과 함께 5곳의 거리형 상가를 조성했는데, 주민과 상인들로부터 좋은 반응을 얻고 있다. 거리형 상가 가운데는 이처럼 단지 바깥 쪽과 연결된 상가 외에 아파트 단지 안의 중심 도로가에 조성된 것도 있다. 지난 5월 입주한 경기 화성시 동탄의 월드반도 아파트는 단지 입구 왼쪽으로 7곳의 상점이 길을 따라 늘어서 있다.

그러나 거리형 상가는 아직까지 건설회사나 입주민들이 선호하지 않는 문제점이 여전히 존재한다. 건설회사는 거리형 상가가 낀 아파트는 사업성이 떨어진다고 입장이고, 입주민들은 소란스러울 것이라고 우려해 꺼려온 측면이 있다는 것이다. 실제로는 지구단위 계획을 세울 때 상가의 용도를 근린생활 시설로 통제하므로 이제 시민들도 거리형 상가에 대한 인식을 바꿀 필요가 있다. 아파트 단지 규모가 커지면서 단지 내부나 주변 분위기가 적막해지기 쉬운데, 거리형 상가는 단지 분위기나 공동체를 살리는 좋은 방법인데 판교나 파주 운정 등 2기 새도시, 은평 뉴타운 등지에서 도입된 거리형 상가가 앞으로 더 늘어날 것으로 보여 비교적 전망은 밝은 편이다.

투자가치 및 주의점은 무엇?

스트리트형 상가인 웨스턴돔이 일산의 새로운 랜드마크 상가로 떠오르고 있지만 투자메리트는 그리 높지 않다는 것이다. 이유로는 현재 웨스턴돔 상가 1층의 경우 임대수익률은 6.5%수준에 맞추고 있다고 한다. 3.3㎡당 분양가는 2300만~3200만원선으로 중도금 융자(이자 6.5% 안팎)는 60%선까지 가능하다고 한다. 그러나 과도한 융자는 금리가 오르는 추세라 금물이다. 아직 주인을 찾지못한 1층 120호(분양면적 75.28㎡, 전용 37.65㎡)의 경우 분양가(V.A.T 별도)는 5억9100만원으로 3.3㎡당 2600만원선이다. 거기에 취ㆍ등록세 및 재산세에다 중도금 융자 이자 등을 감안하면 수익률은 5%선을 밑돈다는 게 전문가들의 분석이다. 라페스타의 현 시세가 3.3㎡당 2000만~3700만원선임을 감안하면 추후 시세차익을 기대하기 어려운 상황이다. 다만 스트리트형 상가인 만큼 유동인구가 많은 보행자 도로변  점포의 경우는 수천만원의 프리미엄이 형성되어 있고, 호가로는 1억원에 달하는 곳도 있다.

유념할 점은 다음과 같다. 보행자 위주로 설계돼 소비층의 접근성을 높은지 파악해야 한다. 입점후 활성여부에 대한 사전 검증이 무엇보다 중요함으로 분양업체별 상가 활성 운영계획과 관리경험 및 능력 파악해야 한다. 스트리트형 상가의 경우 점포의 밀집도가 강한 만큼 개별매장의 독특한 장점을 가지지 않고서는 상층부의 경우 고전할 가능성이 많다. 또 분양가가 주변과 비교하여 높은 것은 아닌지 조사해야 한다. 만약 상층부에 주거시설이 있는 주상복합상가라면 간판의 가시성이 좋아야 하고 유동인구의 유입이 가능한 집객요소가 있는지 살펴봐야 한다.

올 가을에도 말도 많고 탈도 많았던 대형 스트리형 상가가 분양중인 것으로 안다. 상가투자의 핵심은 얼마나 위험요소를 줄이데 성패가 달려 있다고 본다. 그것은 철저한 상권분석과 입지선정에 달려 있다. 많은 노력을 투자한다면 상가는 좋은 수익률로 보답을 할 것이다.