서비스드 레지던스를 주목하라

국제화 시대에 유망한 임대업종 중 하나

[프라임경제]최근 매체를 통해서 외국인 100만 시대가 도래했다는 뉴스를 접했다. 이제 국제화 시대에서 외국인을 접하는 것은 낯설지 않은 풍경이 되었다. 또한 FTA 체결 이후 더욱 많은 외국의 제도와 자금들이 들어오게 될 것이다. 우리 경제가 Global화에 따라 국내에 진출하려는 외국기업과 투자자들이 점점 늘어나고 있다. 장기 체류를 해야 하는 외국인들은 비싼 호텔보다는 ‘서비스드 레지던스’를 더 선호하고 있다.

정의와 장점

서비스드 레지던스(Serviced Residence)는 호텔과 같은 서비스를 제공하면서 내집처럼 모든 생활관련 비품들이 구비되어 있어 식사 및 세탁 등을 입주자 스스로 해결할 수 있도록 꾸며놓은 새로운 개념의 주거 공간이다. 싱가포르,런던 등과 같이 외국인의 왕래가 잦은 도시에서 발달한 것으로 주로 중장기 투숙객을 위한 공간으로 호텔과 달리 집과 같이 넓고 편안한 공간과 호텔과 같은 서비스와 편의시설을 제공하지만 호텔에 비해 경제적인 부담이 적은 것이 특징이다. 무엇보다도 서비스드 레지던스는 완전제공시스템이기 때문에 사용하는 동안 별도로 준비해 올 것이 전혀 없으며,하우스 키핑 서비스는 물론 룸서비스,모닝콜,우편물 서비스 등 기본적인 서비스와 함께 입주자 사생활 보호를 위해 24시간 철저한 보안 서비스도 제공을 한다. 레지던스에 투자를 할 경우 주변지역 가격 상승에 따라 약간의 자본이익은 기대할 수 있으나 기본적으로 임대수익을 목적으로 한다. 레지던스는 수익형 상품중에서 임대수익형에 가깝다. 따라서 고정적인 수입이 필요하거나 노후를 준비하는 분들에게 적합한 부동산 투자상품이다. 한편 오피스텔을 주거용으로 사용하면 주택수에 포함되어 양도세가 중과될 수 있다. 그러나 서비스드 레지던스의 경우 업체에 운영을 위탁하는 방식이므로 주택수에 포함되지 않아 안정적인 임대수익 외에 절세효과도 누릴 수 있다.

운영방식과 수익구조는?

 

레스던스의 운영방식은 크게 직영과 분양 후 위탁방식으로 나눠볼 수 있다. 직영의 경우는 호텔운영회사가 호텔 주변에 지어 직접 운영하는 방식을 뜻하면 위탁방식은 부동산 개발업체들이 주상복합이나 오피스텔을 분양한 뒤 운영 수익을 돌려주는 것이 분양 후 위탁방식이라고 할 수 있다. 레지던스의 수익구조는 사업체가 객실을 분양한 후 호텔식으로 운영해 수익을 내고 투자자에게 그 수익금을 돌려주는 방식이다. 보통 수익금은 1개월, 3개월 혹은 1·2년 단위로 나누어 투자자에게 정기적으로 지급된다. 업체들은 투자자에게 완공 후 8~10% 이상의 투자수익률을 보장하는 것이 일반적이며 업체마다 다르지만 보장기간도 2~5년 정도로 다양하다.

 

서비스드 레지던스 투자시 유의사항?

 

첫째, 서비스드 레지던스 투자시 가장 유의할 점은 안정적인 임대수익이 가능한지 여부이다. 외국 바이어 등으로 이용층이 한정되어 있는 만큼 수요층들이 쉽게 유입시킬 수 있는 입지가 우선돼야 한다. 또한 고객층이 두터운 지역 인근에 투자처를 선정하는 것이 중요하다. 지하철 역세권 등 교통여건이 좋아야 하고 대사관 등 외국인 근무시설이 밀집되어 있는 곳이 좋다. 주변에 일반 주거형 오피스텔이나 호텔 등 주거용 시설이 너무 많은 곳은 오히려 이용객을 확보하기 어려울 수 있으므로 유의해야 한다.

 

둘째, 운영회사들의 전문적인 운영노하우가 있는지도 꼭 체크해야 한다. 최근에는 전문 운영회사들이 경험을 바탕으로 관리를 도맡아 하는 경우가 대부분이지만 일부 고수익만을 내세워 체계적인 관리와 서비스를 유지하지 못할 경우, 투자자가 피해를 입을 수 있다. 다른 임대사업과 비교해서 운영 및 관리의 체계화가 중요하기 때문에 운영업체의 신뢰도 및 노하우를 꼭 살펴야 한다. 따라서 임대관리회사는 임차유치능력과 평균 객실 가동율, 시설관리나 객실 운용 면에서 전문 경영능력을 갖추고 있어야 한다. 당연히 이에 따른 수익성도 꼼꼼히 따져봐야 한다. 우리나라의 경우 아직 서비스드 레지던스의 시설기준 및 분양, 관리 등 에 관한 정확한 기준이 마련돼 있지 않아 투자에 따른 주의가 요구된다.

 

최근 문을 연 한 서비스드 레지던스의 경우 아직도 객실가동률이 50%에 불과해 건물 절반을 놀리고 있다. 몇 년 전부터 서비스드 레지던스가 인기를 끌면서 우후죽순격으로 생겨나 현재는 수요보다 공급이 많다. 호텔식 서비스를 제공하면서 가격은 특급호텔에 비해 30% 정도 저렴한 장점도 있지만, 호텔과 같이 부대시설이 많지 않아 실제 이용할 때는 불편한 점도 있다. 그러나 최근에 짓고 있는 레지던스의 경우 특급호텔 수준의 마감재로 시공하며 사우나, 휘트니스센터 등의 부대시설을 이용할 수가 있어 이러한 문제점들이 많이 보완되고 있다.

 

마지막으로 서비스드 레지던스 투자에 있어 목표 수익률은 업체에서 제시하는 일방적인 수익 보다는 부대비용을 제외한 현실적인 수익률을 목표로 하는 것이 좋다. 분양광고나 분양업체의 말만 의존하지 말고 전문가의 상담이나  주변 시세를 조사하여 광고내용의 사실 여부를 신중히 검토 후 투자하는 것이 좋다.