눈여겨 볼 강북 재개발 지역은?

[프라임경제]광역 재개발 구역에 관심이 몰리고 있다. 일부 재개발 사업장 지분 가격은 천정부지로 치솟았고 일반 분양물량은 수백대 일의 경쟁률을 기록하며 흥행몰이를 이어갔다. 특히 현재진행형인 주요 뉴타운 재개발 사업은 당분간 그 인기가 지속될 전망이다.

▶ 뉴타운이 유망투자처로 떠오른 이유는?
서울시가 강남ㆍ북 균형발전을 목표로 중점적으로 추진 중인 뉴타운은 지난 2002년 시범뉴타운을 시작으로 3차례에 걸쳐 발표되어 현재 33개 지구가 있다. 소규모 사업장 별로 우후죽순 난개발이 이뤄졌던 기존과 달리 ‘공공기관’이 직접 나서 체계적으로 추진하는 통합 도시계획 사업이다. 정부는 지난 2006년 6월 ‘도시재정비촉진을 위한 특별법’을 제정, 법제화를 통해 뉴타운 사업을 지원하고 있어 각종 절차상 혜택은 물론 빠른 사업추진이 가능하다.

뉴타운의 이점은 이뿐만이 아니다. 최근엔 지역균형발전을 모토로 경전철 사업과 민자역사 개발을 뉴타운 사업과 연계해 시너지 효과를 극대화시키고 있는데다, 각 지자체에서도 경쟁적으로 추가 뉴타운 지정을 위해 노력하고 있기도 하다. 특히 각종 언론매체에서는 연일 뉴타운 관련 소식을 쏟아내 투자자는 물론 실수요자의 관심도 뜨겁게 달구고 있다.

게다가 서울 대부분 지역이 역세권을 형성한 상황에서 재개발 지역은 교통이나 생활시설 등이 불편할 것이라는 편견도 사라졌고 도시민의 필수불가결인 직주근접의 주택이란 점에서 실수요가 풍부하게 받쳐주고 있는데, 투자비용을 최소화 할 수 있고 사업성이 우수해 재건축에 비해 대중적인 점도 강점으로 부각된다.

▶ 뉴타운(재개발) 유망지구
◆ 왕십리 뉴타운 = 최대 장점은 사업진행속도가 빨라 1,2,3 구역 모두 분양가상한제를 피할 수 있다는 점이다. 1구역 사업시행 인가에 이어 2구역이 지난 6월 18일 착공에 들어가 내년 4월 460여 가구를 일반분양할 예정이다. 3구역은 9월1일 시공사를 선정, 9월 중 인가를 마치고 11월 30일 이전에 관리처분을 마쳐 분양가상한제를 피할 예정이다.
왕십리 뉴타운은 지난 2002년 10월 시범뉴타운으로 선정됐다. 성동구 상왕십리동 12-37번지 일대에 1천1백여 가구가 들어설 예정이다. 2호선 상왕십리역과 1,2호선이 지나는 신설동역에 인접했고 주변에 청계천이 흘러 사업완료 후 쾌적한 주거환경이 예상된다.
현재 지분가격은 1,3구역 기준으로 3.3㎡ 당 2천5백만~3천만 원 수준이다.

◆ 아현 뉴타운 = 지난 2003년 11월 뉴타운 지구로 지정됐다. 마포구 아현동, 염리동, 대흥동, 공덕동 일대에 아파트 1만8천5백여 가구가 들어설 예정이다. 신천로와 마포로를 이용해 여의도, 용산, 광화문으로 진출입이 수월하다. 사업 지구 내 2호선 아현, 5호선 애오개, 공덕, 6호선 대흥역이 통과하는 교통의 요지이다. 게다가 주변으로 연대, 서강대, 이대 등의 대학들이 인접하여 교육환경 또는 괜찮은 곳이다. 아현뉴타운은 교통ㆍ편의시설과 교육시설이 골고루 갖춰진 경쟁력 있는 뉴타운 중 하나이다. 현재 가장 빠른 사업진행을 보여주는 곳은 3구역으로 지난 달 8월 사업시행인가를 받았다. 아현3구역 지분가격은 3.3㎡ 당 2천6백만 원 수준이었으나 사업시행 인가 후 3.3㎡당 3천만 원을 호가한다.

◆ 옥수동 재개발 구역 = 성동구 옥수동 526번지 일대 12만4천여㎡ 규모의 ‘옥수 제13구역 주택재개발 지역’이 최근(2007년 9월) 정비구역으로 지정돼 사업 속도에 탄력이 붙을 예정이다. 2003년 말 이전부터 사업을 추진해온 옥수동 일대 재개발 구역은 심각한 지분 쪼개기로 인해 건립 가구 수보다 조합원이 더 많아 사업자체가 불가능할 정도였으나 최근 지분합치기로 다시 사업성을 회복하고 있다. 이 지역은 1천9백여 가구의 아파트가 공급될 예정이고 한강 조망이 가능한 곳은 큰 인기를 얻고 있다. 옥수동 일대 재개발 지분은 현재 3.3㎡당 4천만~5천만 원 수준이다.

◆ 한남동 옛 단국대 부지 = 서울 용산구 한남동에 위치한 옛 단국대학교 캠퍼스에 6백여 가구의 고급 주거단지가 조성될 예정이다. 2007년 8월 서울시 도시건축공동위원회에서 옛 단국대 부지의 지구단위계획이 통과했다. 계획안에 따르면 최고 용적률 150%를 적용, 3층 높이의 고급빌라와 5~12층의 아파트 및 테라스하우스 등의 고급 주택이 들어설 예정이다. 여러 외국 공관이 있는 서울의 요지로, 분양은 내년 초에 할 예정이다. 게다가 시공사가 최근 단국대 부지에 대한 사업승인을 신청해 분양가상한제를 피할 전망이라 입주 후 전매가 가능하다.

◆ 서부 이촌동 = 최근(8월) 용산 국제업무지구와 서부이촌동 지역을 통합 개발, 용산 일대를 명품 수변도시로 조성한다는 계획이 발표됐다. 이 일대 대림ㆍ성원ㆍ동원ㆍ중산ㆍ시범 아파트 및 인근 철거되는 노후주택 소유자는 추후 용산국제업무지구 입주권이 주어진다.
단. 서부 이촌동 일대 주택가격 및 땅값 상승폭이 급등해 서울시가 이주대상자 선정 기준이 되는 이주대책 기준 일을 8월 30일로 1년 정도 앞당겼기 때문에 투자시 주의가 필요하다. 8월 30일 이후에는 지분 매입 후 등기를 해도 입주권을 받을 수 없다.

◆ 은평뉴타운 = 서울 서북부 지역 은평구 진관 내ㆍ외동, 구파발동 일대에 위치한 은평 뉴타운은 3백49만㎡ 규모의 초대형 주거단지로 1만5천여 가구가 들어설 예정이다. 1지구 분양물량 2천8백여 가구는 올 12월 경 공급될 예정인데, 본래 1지구는 분양가상한제가 적용되지 않아 11월내에만 분양하면 등기 후 전매가 가능한 장점이 있었다. 하지만, 12월로 분양시기가 늦춰지면서 7년(전용면적 85㎡ 초과) 또는 10년(85㎡ 이하) 동안 집을 팔지 못하게 될 전망이다. 2,3지구는 2008년 이후에 분양할 예정이다. 판교보다 높은 녹지율(42%)를 자랑하는 은평뉴타운은 북한산, 창릉천 등 자연환경이 풍부하다. 또한 용적률이 155% 정도로 낮아 고급 주거단지로 발전할 전망이다. 단. 체계적인 교통 대책이 없으면 교통대란이 예상되고 전매규제에, 분양가격이 3.3㎡당 최고 1천5백여 만 원에 달할 것으로 예상돼 신중한 청약이 필요하다.

◆ 강북권 저평가된 재촉지구들 = 서울시 21개 재정비촉진지구 중 강북지역 재촉지구의 재정비 계획안들도 속속 모습을 드러내고 있다. 10월 15일엔 노원구 상계 3ㆍ4동 일대 64만여㎡를 재정비촉진지구로 지정하는 지역주민 공람이 실시되면서 30㎡(9평)안팎 빌라 지분들의 호가가 3.3㎡당 2천~2천5백만원 수준에 형성되고 있다. 하지만 대지지분이 큰 단독주택(20~30평형대)들은 매매가가 3.3㎡당 1천2백~1천3백만원 수준이라 빌라지분의 절반가격에 머물고 있어, 투자메리트는 있는 편이다.

이정도 지분가에 거래되고 있는 강북지역 재촉지구들로는, 중랑구 중화·상봉재촉지구, 동대문구 이문·휘경재촉지구, 성북구 장위재촉지구들이 있는데, 상계재촉지구에 이어 중화재촉지구도, 올 12월쯤 재정비촉진계획를 수립할 예정에 있다. 이들 지역은 최근 용적률 완화ㆍ과밀부담금 면제, 교육환경 개선 등의 인센티브가 주어지며, 주민동의율이 높아져 지분가격도 상승추세를 보이고 있는 중이다. 다만, 6평이상은 토지거래허가제를 받아야하기 때문에, 실제로 거주할 계획이어야 허가를 받을 수 있다는 게 단점이다. 즉, 무주택 실수요가 아니면, 매입이 어려운 편이다. 하지만, 한남뉴타운 등, 이미 지분가가 다락같이 오른 곳에 비하면, 1/4~1/6수준으로 가격으로 저평가돼, 실수요와 재테크를 병행하려는 이에게는 투자적격지로 각광받고 있다.

▶ 뉴타운(재개발) 투자시 유의점
강력한 규제를 받고 투기의 온상으로 비춰지는 재건축과 달리 재개발 뉴타운 사업은 정부가 나서 체계적인 광역개발을 하고 있다. 도시 내 노후 주택밀집지나 생활편익시설이 불량한 주거환경을 개선한다는 명분아래 지속적인 지원이 이뤄지고 있는 상황이다.

현재 3차까지 발표된 서울 도심 내 뉴타운 사업은 향후 4차, 5차 호재에 따라 투자수요가 이동할 것으로 전망된다. 이를 바탕으로 서울 서북부를 중심으로 뉴타운 사업이 확산 되면서 돈 되는 사업지역에 관심을 갖는 이들이 늘고 있다.

하지만 재개발 투자는 베테랑 투자자들도 쉽게 접근하기 어려운 상품이다. 투자방법과 시기에 따라 수익 차이가 크고 사업진행이 더딜 경우 상당기간 자금이 묶일 위험이 있다. 또한 사업장 별로 각종 이해관계가 얽히고설킨 경우가 많아 묻지마 투자는 지양하고 신중을 기해 알짜를 골라내는 요령이 필요하다.

먼저 투자 대상 물건에 분양자격이 있는지 파악해야 한다. 집주인만 전적으로 믿거나 현지 소문만 쫒다가 개발 후 분양권을 얻지 못하는 상황에 처할 수 있다. 지분 쪼개기가 성행하는 다가구주택의 경우 건축물 준공이후 토지와 주택 소유자가 분리됐으면 분양권은 1인만 주어진다. (단, 2003년 12월 30일 이전에 분리된 주택(토지 규모 90㎡이상)은 준공 이후라도 상관없음) 다가구에서 다세대주택으로 구분 등기된 주택도 2003년 12월 30일 이전에 등기가 완료됐어야 세대별로 분양자격이 주어진다. 때문에 직접 등기부 등본과 건축물 대장을 확인할 필요가 있다.

둘째, 투자 전에 세심히 입지여건을 따져봐야 한다. 사업이 장기화될 경우 임대가 되지 않으면 리스크가 커진다. 임대 수요나 임대차를 위한 내부수리 비용은 물론 기존 세입자의 계약기간 체크도 필수이다. 역세권 여부와 도심까지의 접근성, 조망권 등 향후 지역별 호재까지 꼼꼼히 살쳐보는 것이 좋다.

셋째, 사업추진 속도 및 조합구성을 따져봐야 한다. 일부 재개발 지역의 경우 심각한 지분 쪼개기로 인해 급기야 건립 가구 수 보다 조합원수가 많거나 일분 분양분이 거의 없어 사업자체가 불가능 한 경우도 있다. 무리한 사업추진을 위해 조합원수를 맞추다 보면 중대형이 거의 없는 아파트 단지로 전락할 수 있다.

이러한 폐단을 보완하고자 서울시는 2007년 7월 ‘도시 및 주거환경정비 조례’를 개정해 2003년 12월 30일 이전에 단독, 다가구 주택을 다세대주택으로 구분등기한 지분에 한해 2개 이상을 합쳐 전용면적 60㎡을 넘는 경우 권리가액에 따라 전용면적 85㎡ 초과 중대형을 분양받을 수 있게 허용했다.

개정 후 과도한 지분쪼개기로 사업성 악화가 우려됐던 성동구 옥수 12, 13구역, 금호 13구역 등 재개발 단지들이 최근 조합원 지분 합치기 작업이 이뤄지고 있다. 사업시행을 위한 지분합치기는 당분간 늘어날 전망이다.

넷째, 고수익 보다 안정을 원하는 실수요자라면 사업시행 인가 여부 및 조합내부 분쟁이 있나 살펴볼 필요가 있다. 대부분 절차가 마무리 단계에 있는 단지는 지분값이 이미 오를 만큼 올라있어 투자 메리트는 떨어지지만 안전하다는 것이 장점이다.

다섯째, 매물이나 지분 매입 시 무허가건축물은 가급적 피하는 것이 좋다. 재개발 구역내에 위치했더라도 무허가 건축물은 분양자격이 없는 경우가 많고 조합측에서 매입하거나, 정관을 통해 청산조합원으로 결정하는 경우가 있어 유의해야 한다.

도움말 : 함영진 실장, 부동산 연구실 부동산써브(www.serve.co.kr)