외국인 임대사업 양극화

전용빌라 지고,레지던스 뜬다

[프라임경제]외국인 100만시대,FTA체결,미군기지 이전등으로 외국인 임대사업이 뜨고 있다. 정작 외국 관광객이 늘었지만 체류기간이 줄면서 외국인 임대사업에도 '양극화'현상이 벌어지고 있다. 앞으로 단기체류자의 선호도에 의해서 임대수익이 결정될 것으로 보여 부대시설을 잘 갖춘 서비스드 레지던스가 더욱 각광을 받을 전망이다.

최근 업계에 따르면 뛰어난 입지여건을 바탕으로 과거에 확고한 위치를 차지해온 용산 일대 외국인전용 빌라는 심각한 공실대란을 겪고 있는데 비해 서비스드 레지던스로 대표되는 신종 외국인임대시설은 두 자리 수 임대수익을 거뜬히 거두고 있다고 한다.

'서비스드 레지던스'는 주로 주상복합아파트나 오피스텔 등을 중ㆍ장기적으로 임대해 주면서 호텔식 서비스를 함께 제공해 주는 것을 말한다. 서비스드 레지던스는 주로 서울 강남 등 대규모 업무시설이 밀집해 있는 곳에 공급된다. 이 같은 서비스 드레지던스는 호텔처럼 커피숍, 레스토랑, 사우나 등의 각종 부대시설을 갖추고 있다. 그러면서도 호텔과는 달리 각 실마다 취사도구 등을 설치할 수 있어 입주자가 마음대로 음식을 조리해 먹을 수도 있다.

건물 자체가 건축법상 상가 등을 들이거나 취사도구 등을 설치할 수 있는 주상복합아파트나 오피스텔이기 때문이다. 이런 이유 등으로 서비스드레지던스는 중ㆍ장기 출장을 자주 다니는 사람들에게 인기가 높은 편이다. 또 호텔에 비해 편리하고 비용이 저렴해 중ㆍ장기 출장을 온 외국인이나 국내에 잠시 머물고 있는 해외 동포 등이 주로 서비스드레지던스를 이용한다.

호텔식 서비스,시설 제공… ‘서비스드 레지던스’ 뜬다

서울 용산구 이태원동 한남동, 서초구 방배동 등은 전통적으로 외국인 임대사업이 활발했던 곳이다. 특히 용산구는 미군기지가 가까워 영외병사나 장교 등 외국인 수요가 꾸준했다. 그러나 최근 이들 지역의 외국인 임대시장은 찬바람만 불고 있다. 공실률은 40%대까지 올랐다. 지난 몇년전부터 빌라들이 이 지역에 집중적으로 공급되면서 최근 와서는 공급과잉현상으로까지 이어지고 있다. 이에 따라 지난해까지 월 700만~800만원 선이었던 70평형 빌라 임대료가 월 500만원으로 급락했으며 일부지역에서는 400만원 선에서 급월세로 내놓는 경우까지 발생하고 있다. 수익률도 평균 10% 선에서 5~6% 선으로 크게 낮아진 상태다. 고수익을 기대한 투자자들이 대거 투자실패를 맛보고 있으며 내국인에게 매매하려고 해도 대부분이 빌라를 꺼리고 있어 이도저도 못하는 상황이다. 대형평형으로 지어지다보니 일반 매매를 희망하는 수요자를 찾기가 어렵다는 게 관련업계의 현실적인 고민이다. 일부에서는 막대한 부채를 견디다 못해 빌라 전체가 경매로 넘어가는 경우까지 발생하고 있다.

또 최근 미군기지 이전이 가시화되고 아파트이면서도 호텔과 비슷한 서비스를 제공하는 기업형 임대주택인 ‘서비스드 레지던스’가 서울 도심에 속속 들어서면서 외국인 임대시장의 강자로 부상했기 때문이다. '서비스드 레지던스'는 입주자가 월세와 추가비용을 내면 룸서비스를 제외한 세탁, 청소, 우편물 수취, 보안 등의 호텔식 서비스를 이용할 수 있다. 보통 월세는 200만∼300만 원대로 추가 서비스 비용은 세탁과 청소가 한 달에 각각 20만∼30만 원 든다.

서울 중구 순화동, 의주로 주변은 다국적 기업이 많고 교통도 편리해 외국인을 상대로 하는 서비스드 레지던스가 계속 들어서고 있다. 특히 일반주택은 연간 단위로 계약해야 하지만 서비스드 레지던스는 월 단위의 단기계약이 가능하다는 이점이 있다. 또 별도로 관리비를 내야 하는 번거로움이 없고 신용카드로 계산할 수 있는 것도 장점으로 꼽힌다. 하지만 단위 면적당 가격 수준을 놓고 볼 때 서비스드 레지던스가 일반 주택보다 비싼 편이다. 또 가족단위로 와서 집을 넓게 쓰고 싶어 하는 외국인 주재원들에게는 아직도 단독주택이나 빌라가 더 매력적이다.

정부의 잇단 집값 안정 대책으로 주택 투자 분위기가 침체되면서 상가, 오피스텔, 레지던스 등의 수익형 부동산이 대체 투자 상품으로 부각되고 있다. 특히 탄탄한 기업수요층을 기반으로 한 서비스드 레지던스(Serviced Residence)로 투자자의 관심이 커지고 있다. 운영방식은 크게 직영과 분양 후 위탁방식으로 나눠볼 수 있다. 직영은 호텔운영회사가 호텔 주변에 지어 직접 운영하는 방식을 뜻하면 후자는 부동산 개발업체들이 주상복합이나 오피스텔을 분양한 뒤 운영 수익을 돌려주는 것이 분양 후 위탁방식이라고 할 수 있다. 서비스드 레지던스 투자시 가장 유의할 점은 안정적인 임대수익이 가능한지 여부이다. 외국 바이어 등으로 이용층이 한정되어 있는 만큼 수요층을 보다 쉽게 유입시킬 수 있는 입지가 우선돼야 한다. 또한 운영회사들의 전문적인 운영노하우가 있는지도 꼭 확인해야 한다. 최근에는 전문 운영회사들이 경험을 바탕으로 관리를 도맡아 하는 경우가 대부분이지만 일부 고수익만을 내세워 체계적인 관리와 서비스를 유지하지 못할 경우, 투자자가 피해를 입을 수 있기 때문이다. 아직 서비스드 레지던스의 시설기준 및 분양, 관리 등 에 관한 정확한 기준이 마련돼 있지 않아 투자에 따른 주의가 요구된다. 다른 임대사업과 달리 운영 및 관리의 체계화가 중요하기 때문에 운영업체의 신뢰도 및 노하우를 우선적으로 살펴야 한다.

미군기지 이전 앞두고 업자들 평택 선호

본사가 서울 강남에 몰리면서 외국인들이 집을 찾는 곳도 용산에서 서울 강남과 경기 성남시 분당권 등으로 확대되고 있다. 하지만 외국인들이 밀집해 있는 기존 지역을 무시하긴 힘들다는 지적도 많다. 오래전부터 형성돼 온 ‘그들만의 커뮤니티 문화’가 존재하기 때문이다. 이 지역에는 각종 사교 클럽 모임, 바자 등의 행사와 외국인학교 등이 잘 갖춰져 있다. 외국인 임대사업을 하려면 예상 고객층에 맞춰 지역과 주택 수준을 정해야 한다. 미군 임대 수요를 노린다면 동부이촌동, 이태원동의 아파트나 중저가 빌라를, 외국계 기업 주재원을 겨냥한다면 한남동 등 고급 빌라, 단독주택을 이용하는 식이다. 이때 임대료 수준은 한계가 있기 때문에 너무 비싼 빌라를 사면 낭패를 볼 수 있다. 외국인 임대료는 1, 2년치 월세를 한꺼번에 받는 이른바 ‘깔세’ 형태가 많지만 목돈이 부족한 미군들은 다달이 월세를 지불하는 게 보통이다. 미군 수요를 노린다면 지역과 시점에 신중할 필요가 있다. 최근 용산 미군기지의 평택 이전으로 용산에서 임대사업을 하던 사람들이 경기 평택시 팽성읍 안정, 송화리 일대로 옮겨 왔지만 수익은 기대 이하라는 설명이다. 아직까지 기지 이전이 시작도 안 됐는데 공급이 갑자기 늘었기 때문이다.