2008년 부동산 시장 전망

부동산 시장 다소 회복의 기대속에 상품별 희비

[프라임경제]2008년도 부동산 시장은 다소 침체 혹은 안정을 보일 것으로 전망된다. 2007년도의 부동산 시장을 보면 주택 가격은 전반적으로 상승세가 크게 둔화됐다. 수도권에서는 연립주택과 소형 아파트 가격이 올랐으나 상승 폭은 크지 않았고 지방 부동산시장은 침체되는 모습을 보였다. 정부의 제도적 규제와 세금 강화가 시장에 반영되는 것이 2007년도 부동산시장의 커다란 특징으로 볼 수 있다. 부동산시장의 이러한 모습은 내년에도 크게 달라지지 않을 것으로 보인다. 새 정부가 등장해도 부동산정책의 큰 틀을 바꾸기가 쉽지 않기 때문이다.

주택시장 전망-흐림 속에 다소 맑음

2007년도 주택시장은 수도권의 일부 소형 아파트 및 오피스텔의 가격 상승이 눈에 띄기도 하였으나, 서울 및 수도권 인기지역의 재건축 대상과 중대형 아파트 매매가격이 하락 및 약보합세를 보이면서 전반적으로 침체 양상을 보였다. 매수세가 위축되어 거래량이 지난해 보다 30%이상 급감하면서 주택시장의 냉냉한 분위기가 이어졌다. 이러한 주택시장의 침체는 시장경기의 영향보다 주택담보대출 및 금리인상, 분양가 상한제 등의 정책적 요인과 종합소득세 및 양도세등 세금정책이 크게 작용한 것이 그 원인으로 지목된다. 08년에 주택경기는 주택수요 관망세가 유지되면서 위축되는 경향이 지속될 것으로 보여진다. 미분양 물량 증가, 낮은 입주율 등의 요인으로 주택경기 침체가 계속 될 것이며, 이러한 현상은 지방에서 더욱더 심하게 나타날 것이다. 주택시장의 관점은 세제개선으로 양도세 및 종합부동산세 등 세금 규제 정책의 향배에 달려있다. 대선이후 규제정책이 완화 될 것으로 보여 2007년 보다는 2008년 주택시장이 나아지리라 보여진다.

토지시장 전망-다소 맑음

최근 몇 년간의 주기를 살펴보면, 2002년 토지가격이 급등하다 2003~2004년 잠시 상승세가 둔화되었으며, 2005년부터 상승세로 돌아섰다. 2006년은 수도권과 충청권이 상승세를 주도했고, 2007년은 상승세가 둔화되는 경향을 보였다. 최근의 지가 상승을 보면 용산구가 7.1% 상승으로 눈에 띄게 상승하였는데, 각종 개발 호재가 가격상승의 원인으로 볼 수 있겠다. 2007년 토지거래 현황은 인천 등 일부지역을 제외하고 서울, 경기, 충청권 등 대부분 지역이 급감하였다. 2008년 토지시장은 용산구 등의 일부 국지적으로 높은 상승세를 이어갈 곳을 포함해 전반적으로 소폭 안정적인 상승세로 이어질 것이다. 원인으로는 풍부한 유동성을 꼽을 수 있다. 2008년과 2009년 토지 보상비가 각각 7조5천억원씩 풀릴 예정이며, 9대 혁신도시의 보상비가 4조원 정도 풀릴 예정이다. 과거 판교 등 택지개발지역의 토지 보상이후 인근 토지 및 아파트가격의 급등 현상이 일어난 것처럼 부동산 시장을 상승시킬 주체로 작용할 것으로 볼 수 있다.

상가시장 전망-다소 맑음

2007년 한해동안 상가는 일부 개발호재가 있는 지역이나 택지개발지구내를 제외하면 대체로 위축되어 있는 모습이었다. 주택경기의 침체로 반사익을 얻을거라는 예상과는 달리 주식시장의 활황으로 상가로 유입되는 자금의 감소, 장기간의 경기침체으로 인한 상가시장 위축, 높은 분양가로 인한 수익률 감소, 공급량 증가, 금리의 인상 등이 원인으로 작용하였다. 2008년에도 고분양가 논란, 부진한 내수경기 등의 모습은 크게 변화되지 않을 것으로 보여 위축양상은 지속될 것으로 보인다. 그러나 상가에 긍정적인 요소가 없는 것도 아니다. 부동산개발업법의 시행으로 그 동안의 공급물량이 해소가 되고 아파트 분양가 상한제로 인한 아파트 경기의 침체가 지속될 전망이고 수익형 부동산 상품인 오피스텔의 전매제한으로 상가시장에 회복에 대한 다소의 기대감을 주고 있다. 경매시장에 매물이 쏟아져 나온 쇼핑몰은 당분간 고전이 예상되고 유망 택지지구의 중심상업지,교통개선지역의 근린상가가 강세를 보일 것으로 예상된다.

경매시장 전망-맑음

경매시장 역시 전망이 밝다. 내년에는 경매물건 수가 증가하고 경매에 참여하는 응찰자 수도 다소 늘어날 전망이다. 경매업계에서는 처분조건부 대출, 대출한도 축소, 금리 인상 등의 규제로 인해 대출 연장 또는 이자 납부를 제대로 하지 못한 채무자들의 매물이 경매시장으로 유입될 가능성이 높다고 전망했다. 특히 아파트 등 주거용 매물이 급증할 것으로 보인다. 지난해 말 이후 대출을 받아 주택을 구입했으나 부동산 가격은 떨어지고 반대로 대출 부담은 가중됐기 때문이다. 이 시기에 구입한 주택 대부분이 실제 경매시장에 등장하는 시기가 대략 1~2년 뒤이므로 내년에는 이에 따른 매물이 급증할 것이란 얘기다. 올해 지역 랜드마크 개발이나 재개발, 뉴타운 등 호재가 있는 곳에서 연립, 다가구주택 경매에 많은 응찰자가 모였는데 이런 흐름이 내년에도 이어질 것으로 보인다.

전반적으로 부동산 시장을 전망하면, 2008년 부동산 시장은 2007년 보다는 다소 회복될 것으로 보여진다. 부동산 시장은 실물경기에 대체로 후행한다. 2007년 말에 소비심리가 바닥을 치고 되살날 조짐을 보이면서 2008년 부동산시장 활성화에 무게를 더하고 있다. 또한, 새 정부의 부동산 정책의 변화에 대한 기대감을 들 수 있다. 앞으로의 부동산 투자의 접근 방법 및 방향을 살펴보면, 단기간에 투기식의 투자 자세를 버리고 장기적인 시각의 투자를 하는 자세로 접근해야 한다. 그러기 위해서는 개발호재가 풍부해 발전성이 높은 인천 송도, 판교, 흥덕, 장기, 광교 등 신규택지개발지역에 관심을 집중하는 것이 좋으며, 서울에서는 그 동안 개발 낙후지역인 용산구,강서구,금천구가 가장 발전성이 높은 지역으로 볼 수 있다. 상품별로는 상가 등 수익형 상품에 꾸준한 관심과, 대단위 규모의 재건축, 재개발지역의 움직임에 주목할 필요가 있다. 또한, 최근 부동산 시장의 특징 중 하나인 양극화 현상이므로, 일반적인 시장 현황보다는 특정 지역, 특정 상품에 국한하여 개별적 분석을 하는 자세가 요구된다.