"엉터리 원가에 건설사만 출혈…공급 줄것"

[분양가 상한제 긴급 점검]②-원가 산정의 문제점

[프라임경제] "분양가 상한제를 피하려니 절벽이더라...", "아파트 미분양, 당연한 결과다. 지금도 건설회사들은 서로 눈치만 보고 있다" 

 어느 건설업체 관계자의 말이다. 정부가 아파트 분양가 선정에 직접 개입해 부동산 가격을 잡고자 내놓은 정책이 건설회사들을 옥죄고 있는 것이다.

◆준비 안 된 정부의 정책
 정부가 '분양가상한제'를 시행하기 앞서 정책을 테스트 해본 곳은 '용인시범단지' 단 한 곳이다. "사업지별로, 주거 형태별로 성격을 파악해 정책을 추진했어야 했는데 준비과정이 미흡했다는 지적이 나오는 것은 당연하다"는 것이 관계자의 입장이다.
 
 더욱이 소비자와 건설사들이 직접 부딪치는 시장을 현격히 배제하고 정책적으로만 추진한 것도 무리가 있는 것으로 파악된다. 이에 정부는 "부동산 가격이 안정세로 돌아섰다"고 밝히지만 "억누르고 있는 손에 머지않아 힘이 빠질 것으로 보인다"는 것이 부동산 업계의 견해다.

◆원가산정 과정의 문제점
 문제는 '분양가격은 분양공고 당시를 기준으로 건축비 상한가격(공동주택건설 공사비지수의 변동률을 감안한 기본형 건축비+가산비용)에 택지비를 합산한다'는 정부의 일방적인 통보다.

 "기본형 건축비야 그렇다치더라도 가산비용까지 정부가 어떻게 예상할 수 있느냐"는 의견은 부동산 컨설팅 업계와 건설업계가 이구동성으로 불만을 토로한 부분인 것이다. 

 아울러 '기본형 건축비 및 공사비 지수는 건설교통부 장관이 별도로 고시한다'는 정부의 방침에도 "건축비에 공사비 지수까지 정부가 정하면 이윤 창출이 목표인 기업은 누가 책임지는 것이냐?"며 반문했다.

◆원가산정ㆍ분양원가 공개의 치열한 공방
 소비자들의 입장을 살펴보면 정부가 원가를 적정 산정해주고 건설사들의 분양원가를 공개하는 것에 적극 반기고 있다. 이 과정에서 아파트 가격의 거품을 뺄 수 있기 때문이다.

그러나 건설업계 측은 "경영의 자율성을 침해하는 행위"라며 강하게 반발하고 있다. 아울러 "주택정책에 대한 일방적인 규제는 형평성에도 맞지 않고 건설회사들의 경영위기를 초래하는 반 시장적인 정책"이라 비판하고 있다. 더욱이 "이러면 누가 건설사업을 추진하고 투자하겠는가?"며 "건설사들이 경쟁을 통해 서로 가격을 인하토록 하는 것이 친 시장적 정책"이라 밝혔다.

◆예상되는 문제점
 우선 실수요자들은 분양가상한제와 분양원가 공개를 지속적으로 요구할 것인데 반해, 조금이라도 이윤을 남기기 위한 건설업체들은 값싼 마감재를 사용해 건축비를 최대한 줄이려는 움직임을 보일 수 있다는 것이 부동산 전문가의 의견이다. 

 아울러 "건설사들이 공급경영이 위축됨에 따라 건설업의 후퇴와 기존 아파트에 대한 희소성으로 현 시장보다 더욱 오를 수도 있다"는 전망도 나오고 있다.

 이제 부동산 정책은 차기정부 손에 달려있다. "시장의 흐름에 따르겠다"며 당장이라도 부동산 규제에 대한 완화를 해줄 것으로 보였던 이 당선자가 얼마 전 강남 집값이 다시 들썩이자 "급격한 완화조치는 부작용을 초래할 수도 있다"며 유보적인 입장으로 태도를 바꿨다.

 손대면 '툭'하고 터질 것 같은 부동산 시장, 과연 이 당선자가 분양가상한제를 비롯한 부동산 정책에 완화조치를 어떠한 과정을 통해 진행할지 귀추가 주목된다.