아파트 단지내 '대안 상가'가 뜬다

아파트형 공장 상가,단지형 근린상가 투자 가이드 및 유의점

[프라임경제] 상가시장이 최근 몇년간의 경기의 악화와 과잉공급으로 주춤했지만 안정적인 수익을 올릴수 있는 상가는 여전히 투자자들의 관심이 높다.

새 정부가 들어서도 다주택자에 대한 규제완화는 당분간 어러울 것으로 보여 상가투자에 대한 관심은 지속될 것으로 보인다.

안정적인 수익을 올릴려면 일단 고정고객의 확보가 용이하고 상가비율이 낮아야 유리하므로 투자에 임하기 전 반드시 철저한 분석이 필요하다는 지적이다. 상가전문가들은 단지내 상가의 역할에다 근린상가의 장점을 합친 아파트형 공장내 상가나 대단지를 배후로 둔 단지형 근린상가의 경우가 이에 해당이 된다고 조언을 하고 있다. 특히 편의점,약국등 특수업종의 경우는 선점이 중요하다.

▶틈새 투자처 급부상 아파트형 공장내 상가

아파트형 공장은 수도권 지역의 제조업 활성화와 중소 제조업체의 입지 문제를 해결하기 위한 대안으로 건립된 아파트 형태의 기업용 건물이다. 이 공간은 업무 시설 이외에도 연면적의 30~50% 정도가 휴게실과 구내 식당, 상가 등의 지원 시설을 갖추게 돼 실질적인 상가 비율은 전체 면적의 10% 미만이다.

또 아파트형 공장의 특성상 하루 24시간 직원들이 숙식을 해결하는 곳도 있어 고정 고객 확보가 용이하다는 점도 장점이다. 더욱이 주상복합상가와 비교할 때 상가 비율이 적다는 점도 안정적인 투자처로 떠오르는 원인 중 하나로 꼽힌다. 대다수 주상복합상가의 경우 주거와 상업시설의 비율이 7대 3의 비율을 보이지만 아파트형 공장내 상가는 9대 1의 비율로 상가 비율이 적어 안정적인 임대 수익이 가능하다.

그러나 개별 아파트형 공장의 특성을 파악하는 것은 투자에서 가장 중요한 포인트다. 일반적인 제조업종 뿐만 아니라 지식산업, 연구개발 등 최첨단 업종이 입주한 경우도 많기 때문이다. 결국 제조업종은 유동인구가 많지만 소비 규모가 작을 수 있고, 지식산업이나 연구개발 업종이 주로 분포한 공장은 유동인구는 작지만 소비 규모가 커질 수 있다는 점을 감안해야 한다는 것이다.

현재 분양 중인 아파트형 공장 상가는 다음과 같다. 선트리는 구로디지털단지 서울시 금천구 가산동 371-16번지에 아파트형 공장 상가인 아이티캐슬II를 분양한다. 건물은 지하 3층,지상 20층에 연면적 1만8316㎡ 규모다. 상가는 지하 1층~지상 2층,지상 20층으로 연면적은 2621㎡다.

총 분양상가 숫자는 10곳. 지하 1층 권장 업종은 구내식당ㆍ문구점 등이며, 지상 1층은 편의점ㆍ식당, 지상 2층은 병의원ㆍ자격사 사무실등, 지상 20층은 스카이라운지다. 건물내 상주인구는 최소 2000명~최대 3000명으로 예상되고 있으며, 1, 7호선 환승역인 가산디지털단지역이 도보 1분거리다. 시공사는 한라건설이고 자금관리는 기업은행에서 맡았다. 3.3㎡당 가격은 800만~2900만원선이며 융자는 50%까지 가능하다. 입점은 2008년 10월

우림건설은 성남산업단지 내 우림라이온스 밸리 1차 상가를 분양중이다. 지하 2층~지상 13층 연면적 64794㎡ 규모로 이중 지원시설은 지하1~지상1층 연면적 8700㎡으로 총 상가 갯수는 11개다. 추천업종으로는 지하1층 구내식당,체육시설 등 지상1층 편의점,부동산,은행,문구점 등 이다.

3.3㎡당 분양가는 420~1600만원 선이고 융자는 50%까지 가능하다. 공장의 경우 분양이 90%완료 되었고 상주인구는 약 2000명을 예상하고 있다. 성남산업단지의 중심에 위치해 있어 강남 접근성이 좋고 판교의 후광효과를 누릴수 있어 시세 상승이 예상 된다는게 회사측의 설명이다. 입점예정일은 2008년 10월경

금강주택은 성남시 중원구 상대원동 33-7번지에 금강 펜테리움 IT타워 지원상가를 분양중이다. 지하3층~지상15층,연면적은 99,281㎡ 규모다. 지원상가는 총 16개로 지하1~지상2층으로 구성이 된다. 지하1층은 은행ㆍ구내식당ㆍ문구점등,지상1층은 편의점ㆍ휴대폰대리점ㆍ약국등,지상2층은 전문식당ㆍ여행사등이 추천업종이다.

계약금은 10%이며 융자는 기업은행에서 최대 50%까지 가능하다. 아파트형 공장에서는 특이하게 기숙사가 들어가는 호텔형공장으로 24시간 상주인구를 확보할수 있는 장점이 있고 강남권과는 20분대의 거리로 교통편이 편리하다. 3.3㎡ 당 분양가는 600만~1800만원으로 2008년 2월입점

▶상가투자 뉴페이스(NEW FACE) 단지형 근린상가

단지형 근린상가 역시 최근 새로이 부상하고 있는 안정적인 투자처다. 단지형 근린상가란 대단지 아파트 단지를 배후로 단지내 상가와 근린상가의 기능을 동시에 수행하는 근린상가를 말한다. 단지내 상가의 든든한 배후수요와 주변 유동인구 흡수가 수월하다는 게 장점이다.

또 단지내 상가보다 분양가가 저렴해 수익률 측면에도 유리하다. 업종 선택이 다양해 상호 보완적인 기능까지 가능하다. 일반적으로 단지내 상가는 다양한 업종 유치에 한계가 뒤따르지만 단지형 근린상가는 다양한 업종의 상점이 입점하는 만큼 유동인구의 폭을 두텁게 할 수 있는 점도 장점으로 꼽힌다.

저렴한 분양가로 인해 임차인 확보도 유리하다. 단지내 상가는 값 비싼 분양가로 인해 임차 수요를 확보하기 위해 어려움이 뒤따르지만 단지형 근린상가는 저렴한 분양가로 인해 임차 수요 확보가 훨씬 용이한 점도 빼놓을 수 없는 장점이다. 단지형 근린상가가 유망한 지역은 뉴타운,재개발,재건축 지역이나 역세권 주변이 유망하다 하겠다.

현재 분양 중인 단지형 근린상가는 다음과 같다. 성산종합건설이 서울 성북구 하월곡동 77-221번지 소재 로만프라자를 분양중이다. 주변에 삼성 래미안 1760세대, 두산 위브 2655세대, 대우푸르지오 820세대, 경남아너스빌 858세대 등 아파트가 밀집해 있다. 개발호재로는 강북 장위.길음 뉴타운, 미아 균형발전촉진지구, 분당선 연계 경전철 확정 등이 계획돼 있다.

지하3층~지상6층 총 점포수 33개 연면적 3256.51㎡ 규모로 지하3층~지하2층은 대형마트.사우나, 지하1층은 편의점.근린생활서비스.음료.기호음식, 지상1층~지상2층은 근린오락.식당가, 지상3층~지상4층은 메디컬.클리닉, 지상5층~지상6층은 교육.학원으로 구성된다. 3.3㎡당 분양가는 지하2층 550만원선, 지하1층 1500만원~2800만원선, 지상1층 1100만원선, 지상2층 800만원선, 지상3층 700만원선, 지상4층~지상5층 600만원선, 지상6층은 700만원선이다. 시행은 로만프라자 자금관리는 한국토지신탁이 맡았다. 2008년 5월

경기 화성시 향남면 향남지구 45-2, 3 블럭 소재 성지프라자가 분양중에 있다. 아파트 주 출입구 바로 앞에 위치한 단지형 근린상가로 횡단보도를 통해 아파트 단지와 연결된다. 현장좌측으로 우편집중국과 화성소방서가 현장바로 뒤엔 여성복지관 등 다수의 공공시설이 인접하여 대다수 유동인구의 유입이 기대된다.

지하2층~지상5층 총 점포수 31개 연면적 5174.82㎡ 규모로 지하2층~지하1층은 주차장 지상1층은 의료, 근린생활용품, 음료.기호음식, 지상2층은 근린생활서비서, 미용.뷰티, 커피전문점, 지상3층은 메디컬.클리닉, 지상4층~지상5층은 교육.학원으로 구성된다. 3.3㎡당 분양가는 지상1층 2500만원~2650만원선, 지상2층 850만원선, 지상3층 650만원선, 지상4층은 550만원선, 지상5층 600만원선이다. 시행은 (주)헤르메스 시공은 성지건설(주) 자금관리는 수협중앙회가 맡았으며 2008년 9월 입점

인천 남동구 간석동 153-6외 2필지 소재 정문프라자자 분양중에 있다. 삼성래미안,GS 자이 2,432세대 주출입구 앞에 위치한 이 상가는 탄탄한 고정고객 유입이 기대되어 안정적인 상가 활성화가 예상된다. 또 다량한 업종유치에 한계가 있는 단지내 상가보다 업종이 다양하게 구성될 수 있어 업종보완 시너지효과도 기대된다.

주변상가의 공급의 부족으로 시설 노후화로 인해 정문프라자는 신규상가로 희소성을 갖춰 그 가치가 인정된다. 지하2층~지상4층 총 22개 점포로 연면적 2963㎡ 규모로 지하1층은 주차장이며 추천업종은 부동산,편의점,제과점,식당,클리닉등 이다. 3.3㎡당 분양가는 650만원~3400만원 선이다. 시행은 시앤시티 시공은 송림종합건설(주) 자금관리는 kb부동산신탁이 맡았으며 즉시입주가 가능하다.

▶틈새상가 투자시 유의사항

대다수 전문가들은 아파트형 공장 상가 투자에 앞서 세심한 주의와 관찰이 필요하다고 지적하고 있다. 같은 건물내에서도 건물 주출입구나 엘리베이터 계단 인근 등 수요층의 주동선 인근에 위치한 점포가 수익률이 높은 만큼 위치 선정이 필요하다고 지적한다.

또 주변 지역의 수요층까지 흡수할 수 있는 업종 선택에 대한 고민도 필요하다고 입을 모으고 있다. 모든 사업장의 주5일제 근무제 시행으로 주말과 휴일은 건물내 상주 인원이 빠져나가는 점을 감안할 때 주변 지역 수요층까지 끌어들일 수 있는 업종 선택이 필요하다.

이에 따라 유사업종의 입점을 막는 조항이 있는 지로 계약에 앞서 살펴봐야 한다. 아파트형 공장 상가 투자에서 가장 중요한 것은 건물내 상주인구를 파악하고 공실이 없는 공장일 수로 상주인구가 많아 고정 고객 확보가 가능해 수익률을 높일 수 있다.

단지형 근린상가 역시 정확한 위치 파악은 필수다. 주로 주출입구에 위치한 상가를 단지형 근린상가라고 하지만 거주자들의 동선이 분산되는 부출입구에 상권이 형성될 수도 있는 만큼 수요층의 이동 경로 파악은 반드시 필요하다. 분양가 비교시 단지내 상가의 시세보다 저렴한 지 여부와 현실적인 기대 수익률을 감안한 분양가인지 여부에 대한 판단은 필요하다.