기획부동산, 대운하 타고 기승···대처법은?

"원금보장" "단기 투자"등 권고 따르면 대박은 커녕 쪽박 일쑤

[프라임경제] 요즘 한반도 대운하 건설이 화두로 떠오르면서 수혜지역으로 손꼽히는 경기도 여주군, 충북 충주시 인근의 토지 매입을 권유하는 기획부동산들이 서서히 기승을 부리고 있다.

이에 따라 부동산전문가들은 일단 텔레마케팅를 통한 행태는 기획부동산일 가능성이 높아 일단 의심해봐야 한다는 조언이다.

한 부동산 전문가는 대운하 관련 섣부른 기대감을 갖고 투자에 임하면 낭패를 볼 수 있으니 대운하 주변 땅이라면 철저한 사전 조사가 필요하다는 지적이다.

사실 대한민국 국민이라면 한번쯤 전화로 개발호재가 있는 토지인데 지금 사지 않으면 후회할 것이라는 내용을 접해본 경험이 있을 것이다. 이러한 투자유혹에 빠져들면 불측의 손해를 볼 수가 있어 기획부동산 대처방법에 대하여 알아보기로 하겠다.

기획부동산이란 대규모의 부동산, 특히 토지를 계약금 10% 정도만 주고 토지주와 토지 위탁매매 계약을 체결하고 이를 적당한 크기로 단독 또는 공유분할한 뒤 텔레마케터와 같은 조직적인 판매망을 통해 판매하는 일종의 피라미드식 판매조직을 말한다.

이러한 판매과정에서 정보가 취약한 일반인들에게 감언이설과 확정되지도 않는 개발계획을 동원하여 시세보다 몇 십 배나 높은 가격으로 매매한 뒤 사라지는 독특한 조직이다.

개발호재는 기획부동산에게는 마약과도 같은 것이다. 과거에는 무조건 부동산 사서 세월을 묻어 두었다가 시간이 지나서 팔면 되는 시절이 있었다. 그러나 지금은 계획된 주변 분위기 띄우는 것과 철저한 투자분석과 같이 기획부동산의 수법은 정교하고 철저하다. 그러나 생각해 보면 기획부동산만 나쁘다고 말 할 수 없다. 아무런 의심 없이 투자하는 일반인들의 잘못도 있다.

▶ 기획부동산의 전형적인 모습들

첫째, 강남에 대규모 호화 사무실을 가지고 있다.

기획부동산은 실체가 없는 조직이다. 상호간에도 서로 누가 조직원인지를 잘 모른다. 따라서 자기 상사 라인만 알 뿐이다. 수수료에만 관심 있다. 대형사무실 집기도 렌털한 경우가 대부분이다. 또한 기획부동산에서 일하는 대부분의 사람들이 신뢰성이 매우 낮은 사람들이다. 따라서 생각한 것보다 어려운 일을 당했을 경우 구제받을 길이 막연하다.

둘째, 단기투자를 권유한다.

우리나라 부동산 고객들의 특징이 빠른 순환투자를 원한다는 것이다. 대박을 꿈꾸며 꿈을 꾸기 때문에 장기 투자를 권유하면 백발백중 외면하기 쉽다. 따라서 기획부동산들은 실현가능성은 낮지만 단기투자수익을 약속한다.

셋째, 원금에 대한 보장을 약속한다.

기획부동산이 즐겨 쓰는 방법이다. 원금이 보장을 미끼로 투자자가 마음의 긴장을 놓는다. 그러나 실제로 원금을 보장해 주는 기획부동산은 거의 없다.

넷째, 공유분할 또는 공동지분으로 소유권을 분할한다.

기획부동산들은 해당 토지를 매입 또는 토지주로부터 위탁 매매 계약을 맺을 후에 적게는 100평부터 많게는 1만평까지 평수별로 다양하게 분할작업을 해 놓는다. 어느 누가와도 맞는 금액과 평수를 가지고 있다. 또한 대부분의 토지는 공유로 하되 설령 분할 등기가 된다고 할지라도 상당수 토지가 도로와 접하지 않은 맹지인 경우가 많다.

다섯째, 대형개발사업 상세도를 제시한다.

개발호재를 부풀리고 이에 따른 상세도면을 건축설계회사를 통해 정밀하게 그려 놓는다. 설계도나 조감도등은 큰 돈이 들어가지 않는다.

여섯째, 가계약금 송금후 현장답사를 반드시 시킨다.

일단 부담 없는 가계약금을 보내게 한 후 계약을 시키는 방법으로서 현장을 오가는 동안 기획부동산의 개발계획이나 각종보장으로 현혹시키고 결국 투자자를 계약하게 한다. 신뢰를 주기 위해 현장을 답사시키지만 실제 지적도상의 번지와 부동산 위치를 다르게 가르쳐 주는 경우가 많고, 연고를 알 수 없는 분묘가 존재하는 경우도 종종 발생한다.

일곱째, 본인도 투자를 했다고 강조한다.

텔레마케터들은 본인도 투자가치가 있어 이미 분양을 받았다고 늘어 놓는다. 상대방이 그렇게 좋으면 당신이 하지 그러냐에 대한 질문을 원천봉쇄하기 위함이다. 실제로 텔레마케터 중 실적압박으로 분양을 받는 경우도 종종 있다.

여덟째, 단기간 내에 사업장 문을 닫는다.

약 60%정도 판매를 하고나면 귀찮은 고객을 피하기 위해 반드시 사업장을 폐쇄한다. 이때 회사는 사라져도 담당자는 고객과 밀접한 관계를 빌미로 투자자와 계속 관계를 유지한다.

이와같이 기획부동산들은 철저한 시나리오와 가공의 개발호재를 만들어 투자자를 완벽하게 속이는 대담성이 있다. 각종 개발사업등이 기획부동산들의 좋은 호재꺼리인 것이다.

▶ 대처방안은 무엇이 있나?

우선 텔러마케터와 같은 비정상적인 투자 권유는 아예 무시하여야 한다. 또한 지인의 투자 권유도 사실 확인없이 투자 하였을 경우 낭패를 볼 경우가 있으니 주의하여야 한다. 특급 비밀이라는 정보는 허황된 정보일 가능성이 매우 높기 때문이다.

그리고 중요한 것은 토지와 같은 비환금성 종목에 투자하여 대박을 꿈꾸는 마음부터 고쳐야 한다. 토지투자는 10년을 보고하는 장기투자다. 확실한 개발 호재나 확정된 개발 사업의 진척도를 봐가며 투자해도 늦지 않다. 그리고 본인이 직접 발급받은 토지문서나 등기부등본을 기초로 해당 지자체 담당자에게 직접 문의 해보는 방법도 있다.

땅을 구입하는 경우는 개인적인 목적에 따라 다르지만 대부분 땅을 구입하는 이유는 장래 땅값이 많이 올라 시세차익을 기대하기 때문이다. 땅값이 오르는 이유는 가치 있는 땅이 되거나 가치 있는 땅이 될 것으로 기대감으로 땅값은 오른다. 하지만 가치 있는 땅은 값이 이미 많이 올라버렸으므로 가치 있는 땅이 될 것으로 기대하는 땅이라야 투자가치가 있다.

그래서 기획부동산 업체들이 늘 언급하는 것이 ‘주변에 OO도로가 뚫린다’, ‘주변에 대규모 OO단지가 들어선다’, ‘주변에 OO역이 생긴다’ 등 호재거리다. 과거에는 쓸모 없던 땅이었음에도 주변에 호재가 생겨 갑자기 지가가 상승하는 경우가 많았다. 그러나 지금은 사정이 많이 바뀌었다.

2003년 1월부터 시행된 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’은 국토의 난개발을 막기 위해 제정되었다. 비도시지역도 ‘선 계획 후 개발’을 하겠다는 취지가 이 법이 가진 최대의 목적이다. 따라서 과거에 개발이 가능했던 준농림지와 준도시지는 관리지역으로 명칭이 바뀌었다. 관리지역은 다시 보전, 생산, 계획관리지역으로 세분화된다.

계획관리지역이 아닌 보전이나 생산관리지역으로 편입되면 향후 주변에 호재가 생긴다 해도 개발이 거의 불가능하므로 지가상승을 기대하기는 힘들다. 계획관리지역에 편입돼야 개발이 가능한 땅이 되어 지가 상승을 기대할 수 있다.

'국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에서 계획관리지역만큼 눈 여겨 봐야 할 것이 바로 ‘연접개발 제한 규정’이다. 이 규정 때문에 과거에 기획부동산으로부터 땅을 구입한 많은 사람들이 지금 후회를 하고 있는 것이다.

'연접개발 제한 규정'이란 비도시 지역에서 개발행위 허가를 받은 곳의 면적이 일정 규모를 넘어서면 인접한 땅의 추가 개발을 규제하는 것이다. 난개발을 막기 위해 2003년 10월 도입되었다. 이 연접제한 규정으로 가장 타격을 받는 곳이 물류창고 등의 신축이 늘고 있는 화성, 평택, 김포, 용인, 광주 등 수도권 지역이다.

이처럼 국토의 계획 및 이용에 관한 법률의 발효로 기획부동산이 팔 수 있는 땅은 점점 줄어들고 있다. 그러나 또 다른 기발한 방식과 편법으로 무장한 새로운 기획부동산이 나타날 수도 있으므로 토지에 투자하려는 사람들은 늘 경계심을 늦춰서는 안된다.

토지는 리스크가 큰 만큼 이익도 크므로 분명 매력 있는 투자 상품이다. 그러기 위해서는 스스로 법에 대한 이해와 토지를 분간할 수 있는 눈을 길러야 한다. 전문가의 조언에 귀 기울이는 것도 좋은 방법이며, 부동산 세미나 등에 다리품을 들여 자주 찾아가는 것도 성공투자가 되는 지름길이다.