집값 올라야 투자 유치…집값 안정책과 모순

[지분형 분양제도의 허와 실]-②이 당선인의 딜레마

[프라임경제] 인수위가 내놓은 ‘지분형 분양제도’의 가장 큰 어려움은 바로 투자자 유치다. 이 제도가 성공하려면 무엇보다 49%에 달하는 투자자 지분을 확보하는 것이 중요하다.

즉 수익 확보를 우선으로 여기는 개인(사설펀드만 해당) 및 기관투자자들의 관심을 끌기 위해서는 확실한 수익경로인 ‘집값상승’이 필요한 것이다.

더욱이 단순한 집값상승이 아니라 시중 은행 금리보다 더 높은 수준의 상승률이 실현되어야 투자자들을 모을 수 있을 것으로 분석된다.

◆집값안정 VS 내집마련
지분형 분양제도에 있어 실 투자자들의 적극적인 투자를 유치하려면 집값상승에 대한 보장이 필요하다. 그러나 이는 이 당선자가 내놓은 '집값안정 최우선 정책'에 모순되는 것이다.

그렇다고 49%의 지분을 가지고 있는 투자자로서는 부동산 권리를 가지고 있지도 않기 때문에 주택에 대한 매매권도 발휘할 수 없는 상황이다.  결국, 매매로 인한 투자 차익금을 회수하려면 전매제한(10년)이 지나야 가능하다는 이야기다.
 
이에 인수위 경제2분과 최재덕 위원은 “지분형 분양주택은 출발 때부터 가격이 저렴하기 때문에 집값이 안 오르거나 떨어지더라도 일정 수익은 보장된다”며 최소 20%이상의 수익이 가능하다고 밝혔다.
 
그러나 얼마 전 민주노동당 심상정 의원이 지분형 분양주택에 대해 “아이디어에 불과하다”며 “주택은 투자의 대상인데 집값이 지속적으로 오르지 않는다면 투자자가 대규모 부실에 빠질 것”이라고 비판하고 나섬에 따라 정당간의 정책 싸움도 예상된다.

◆투자자들이 받을 혜택은?
부동산컨설팅 전문가들은 우선 “긴 투자기간과 거주자와 투자자 사이의 불분명한 현 상황에서 그 누구도 선뜻 투자에 나서지는 않을 것”이라고 지적했다. 아울러 금융권에서도 “차라리 은행 이자가 더 안정적일 수도 있다”며 지분형 분양제도의 가능성을 낮게 내다봤다.
 
이에 일각에선 “투자자에 대한 양도세와 취·등록세 그리고 종부세 등 각종 세금을 감면한다면 투자자들의 모집은 쉬울 수도 있다”고 분석하면서도 “이는 실 거주자들과의 형평성 문제를 낳을 수도 있다”며 우려의 목소리를 냈다.   
 
그러나 인수위 관계자가 한 언론을 통해 “재산세와 양도세 등 각종 거래세에 대해서는 민간투자자에 한해 일정 부분 감면혜택을 주는 방안을 강구 중이다”고 밝힘에 따라 투자자들을 모으는 미끼로는 ‘세금감면’이 유력시 될 것으로 보인다.

◆부동산 시장의 변질
“부동산 투기를 잡겠다”는 이 당선자의 목표와 달리 지분형 분양제도는 투자자들에게는 단순한 ‘투자’에 가깝다.

실수요자들은 주택을 거주의 개념으로 구입하겠지만 투자자들은 이익을 최우선으로 여김에 따라 주택이 투기의 개념이 될 수 있는 것이다.

이에 인수위는 얼마전 개인투자자들의 투기목적에 우려,“개인 자격의 투자는 허용하지 않겠다”며 “리츠형 펀드를 활용한 간접투자를 이용하겠다”고 밝혔지만 사설 펀드 투자는 모두 허용되기 때문에 근본적인 해결은 어려울 것으로 분석된다.
 
물론 일부 부동산 전문가들과 소비자들은 “전매제한 기간을 줄이고 투자자들의 수익만 보장된다면 내집마련의 가장 빠른 길이 될 것”이라며 긍정적인 평가를 냈지만 차기정부가 서민들의 내집마련과 집값안정이라는 딜레마에서 빠져나와 두 마리의 토끼를 잡을 수 있을지 귀추가 주목된다.   

※다음에는 [지분형 분양제도의 허와 실]-③‘지분형 주택이 공급된다면…’편이 이어집니다.