'역세권 상가투자=성공' 환상을 버려라

[프라임경제] 교통은 영원한 부동산의 호재인가?란 질문의 정답은 결코 그렇지는 않다라는 것이다. 최근의 일련의 현상을 보더라도 불패의 공식이 깨지고 있는 분위기다. 

제2서해안 고속도로(시흥~홍성)중 제 1구간(시흥~서평택구간)이 지난 31일부터 착공에 들어갔지만 시장의 반응이 썰렁한 분위기만 보아도 그렇다.  

또 교통의 개선은 나눠진 상권을 하나로 연결하는 역할도 하지만 오히려 경쟁력있는 상권으로 흡수되는 '빨대효과'에 의해서 상권의 역효과가 나타날수 있음에 주의를 요한다.

이를 방지하고자 상가전문업체인 상가뉴스레이다(www.sangganews.com)의 도움을 받아 올바른 상가투자 노하우를 키우는 시간이 되었으면 한다.

역세권의 근린상가는 늘 상한가를 유지하고 있다. 풍부한 유동인구와 교통의 편리성에 따른 이점으로 투자자들 사이에서도 늘 주목률이 높다.

그러나 역세권도 상권 범위가 넓어지면서 새로운 투자환경을 조성하고 있어 막연한 기대심리로 다가서는 투자방식으론 자칫 낭패를 볼 수 있으니 주의를 기울일 필요가 있다.

최적의 접근성을 자랑하는 역세권도 역마다 출구별 상권 배경이나 활성차이가 극명하기 때문이다.

실례로 양재역의 경우를 보자. 강남의 럭셔리 상권에서 다소 소외된 이유로 ‘강남속의 비강남’으로 불리는 양재역은 현재 지하철 출구만 8곳에 달한다.

지하철 이용에 따른 설계상의 결과물임이 분명하지만 아무튼 양재역의 출구별 상권은 다양한 색깔을 가지고 있다.

먼저 외형상 많은 인파가 몰리고 있는 7번 출구는 환승주차장 건물과 스포렉스 대형스포츠센터가 들어서 상가의 기능도 수행하고 있다. 이곳은 대다수가 수도권으로 향하는 버스나, 지하철 이용 목적의 수요층이 주를 이룬다.

즉 뜨내기 손님이 많다보니 상가건물 내부 이용자 보다는 대로변에 줄지어 있는 편의점, 제과점, 소형식당등의 이용객 비율이 더 높다고 볼 수 있다.

최근 완공된 한신휴플러스가 들어선 5,6번 출구쪽은 양재역 상권의 중심이라 할 수 있다. 퇴근길 가장 많은 수요층이 몰리는 지역으로 좌우측 대로변과 농협 뒷편 먹자골목 중심으로 오피스 직장인들과 수도권 남부지역을 오가는 학생들이 주 고객이다. 다만 배후 주택가 수요가 많지 않다는 단점이 있다.

반면 4번출구는 대로변을 벗어나 싸리고개길 쪽으로 접어들면 다세대 주택가와 언주초교, 은광여고등을 배후로 형성된 지역밀착형 동네상권이다. 하지만 학생들을 주 대상으로 형성된 배경탓에 장사의 재미는 크게 못보고 있다는게 현지인들의 전언이다.

SK허브를 끼고 뱅뱅사거리 방향으로 기수를 돌리면 3번 출구 상권으로 TGI와 뒤편 골목식당등이 인근 직장인 수요를 흡수하고 있다. 이곳 역시 상권이 크지 않아 건너편으로의 수요층 이동도 잦다.

서초구청 맞은편인 1번과 2번은 다른 출구에 비해 한산하다. 물론 단층짜리 건물들이 즐비해 점심시간대에 많은 직장인 수요를 쏟아내고 있지만 저녁시간과 주말엔 수요빈약에 따라 대부분 식당들이 타격을 받고 있다.

최근 이곳엔 리모델링 바람이 불고 있다. 한때 손님들로 북적이던 상가들이 잠시 문을 닫고 새 단장을 통해 분위기 쇄신에 나섰다.

이처럼 아무리 역세권이라해도 구역별 차이는 발생하게 마련이다. 또한 구역별 파워의 배분현상도 분명 발생하게 된다.

따라서 대상권내 소상권의 흐름과 변화에도 투자자들은 항상 예의주시해야한다. 특히 소상권별 배후 수요층의 소비력을 기본적으로 파악함은 물론 시간대별 유동인구의 흡입력과 동선 분석을 마치고 유망업종에 대한 구상 또한 밀도있게 병행을 해야한다.

아울러 향후 상가투자에 있어서 ‘역세권 불패의 환상’은 접어야할 사항임을 새삼 강조해본다.