중대형 임대사업 “강력한 규제 개혁 시급”

9월 위기설에 휩싸인 경제…‘외환위기 공포’ 확산

[프라임경제] “종부세가 집값 안정에는 어느 정도 기여했지만 9월 경제 대란설 중 건설과 금융권 위기에 크게 일조했다”

정부가 치솟는 집값을 잡기 위해 분양가상한제를 도입한지 1년이 지났다. 업계와 전문가들은 지난 1년을 ‘반 시장적인 정책이 부동산 시장을 쥐어잡았다’는 분석이 나오고 있지만 오히려 기업들의 금융 부실과 건설사들의 줄도산에 일조했다는 지적도 나오고 있다.

실제로 분양가상한제 적용이 민간택지로 확대되면서 강남권을 비롯한 ‘버블세븐’지역의 오름세는 꺾이기 시작했고 주변 시세보다 값이 저렴한 아파트도 등장했다. 그러나 ‘수지타산’이 맞지 않는다고 판단한 건설사들이 공급을 줄이기 시작했다. 더욱이 지난 9월 분양가상한제 시행을 앞두고 건설사들의 밀어내기 분양이 실시되면서 전국 미분양아파트 수도 기하급수적으로 늘어났다.

◆ 건설업 위기…‘줄도산’현실화

지난 28일 국토해양부가 발표한 6월 전국 미분양수는 전달인 5월과 비교해 2만여 가구 늘어난 14만7,230가구로 12년 6개월만에 최고치를 기록했다. 그러나 이 역시 ‘빙산의 일각’이라는 것이 업계의 진단이다. 세제지원을 받을 수 있는 미분양주택 신고가 아직 본격적으로 이뤄지지 않았기 때문이다.

건설업 위기도 동반됐다. 올 1~7월 중 부도업체 수(건설업 전체 153→217개)와 부도율(일반건건설업 0 .43→0.55%) 모두 전년동기보다 증가한 것. 대한건설협회에 따르면 특히 지난 7월에만 종합건설업체 13곳, 전문건설업체 22곳을 포함해 총 35개 업체가 부도를 맞이했다.

건설업체 부도가 증가한 것은 7월만이 아니다. 실제로 살펴보면 지난 1월부터 건설업체 부도 증가율은 지난해와 비교해 줄곳 30%를 넘었다. 특히 4월에는 지난해와 비교해 126%, 7월에는 118%의 높은 증가율을 보였다.

이와관련 대한건설협회 관계자는 “분양가상한제의 직·간접 타격을 받은 건설업체 수는 갈수록 늘어나 부도업체 수 역시 증가할 것”이라며 하반기 건설시장을 염려했다.

◆ 금융권 위기 ‘일촉즉발’

이러한 건설업 위기는 금융권에도 영향을 끼친 것으로 나타났다.

현재 모 금융사에서 PF를 담당한 관계자는“분양가상한제를 비롯한 각종 규제로 인해 부동산 PF사업은 이득을 낼 수 없는 구조”라며 “현재 시중에 뿌려진 수십조원의 PF자금의 회수가 사실상 지연되면서 건설업계와 금융권이 동반 위기를 맞은 상황”이라고 전해 ‘9월 위기설’이 과거 외환 위기 상황보다 더욱 심각한 상황이라고 말했다.

실제로 지난해 2/4분기까지 은행권 건설관련 대출잔액은 40조원으로 일반 저축은행 PF 대출잔액도 13조원에 달하는 것으로 밝혀졌다. 즉 지급보증을 선 건설사나 시행사가 유동성 문제를 겪게 될 경우 부도는 물론 금융권까지 피해가 갈 수 있다는 이야기다.

이를 이유로 현재 금융권은 건설업체에 대해 자금지원을 꺼려하고 있다. 더욱이 신규사업을 추진하기 위해 은행을 통해 자금을 조달해야 하는 건설업은 엎친데 덮친 격의 위기를 맞고 있는 것이다.

대한상공회의소 역시 “이러한 건설업계의 부진이 지속되면 우리 경제전반에도 큰 부담이 될 수 있다”며 “2007년말 금융권이 건설사에 대출한 금액은 102.5조원 수준으로 건설업 부진이 장기화될 경우 해당건설사는 물론 하도급업체 등 연관업체의 연쇄부실로 이어져 금융불안까지 초래할 수 있다”고 우려했다.

수도권 중견 건설업체 관계자는 “정부가 발표한 각종 제도를 보면 각종 법령이 건설업체에는 상당히 불리하게 작용하고 있다. 예를 들어 분양가 상한제의 경우도 이미 법 시행 몇 년 전 부터 각종 지구단위 계획과 건축 심의 등을 통과한 상황임에도 불구하고 무리한 법 집행으로 회사의 사활을 걸고 투입한 각종 사업 마저도 포기해야할 수 밖에 없는 것이 현실”이라며 토로했다.

뿐만 아니다. 건설사들의 공급량 역시 감소세를 유지할 것으로 보인다. 금융기관이 리스크 부담을 이유로 PF사업에 철저한 심사를 바탕으로 소극적인 자세에 돌입하면 건설사 역시 사업추진을 자제하거나 축소할 가능성이 크기 때문이다. 즉 ‘돈 안되는 사업’에는 참여하지 않겠다는 이야기다.

◆ 경제 악순환, 규제개혁으로 끊어야

용적률, 밀도, 건폐율 등의 세부사항을 수립해 도시계획을 좀 더 세밀하게 진행하고자 추진하는 지구단위계획 관련 사업도 분양가상한제로 마찰을 빚고 있다. 재개발과 관련해 당초 수립했던 계획이 바뀜에 따라 조합원의 분담금이 늘어나게 된 것. 즉 각종 건축심의를 받았음에도 불구하고 분양가상한제로 인해 관리처분계획안이 변경돼 일반분양에 대한 분양가가 제한을 받고 이에 조합원들의 분담금이 추가되는 상황이다.

이와 관련 대형 건설사 관계자는 “재개발의 경우 조합원과 시공사가 윈윈(win-win)하는 방향으로 가야함에도 불구하고 (분양가상한제)이로 인해 시공사는 남는게 없는 장사를 해야한다”고 밝혔다. 아울러 “이는 조합원들과의 약속을 지키며 동시에 수익을 거둬야하는 시공사와 추가 분담금에 대한 조합원들의 반발이 마찰을 맺어 결국 사업자체가 철회되는 상황이 빈번하게 연출되고 있다”고 말했다.

그리고 경색된 주택 공급 시장 상황에서 새로운 대안책으로 나온 것이 ‘중대형 민간 임대 아파트’가 있는데 이 역시 과도한 규제로 인해 부동산 투기 억제, 주거 개념 전환, 주택시장 안정화라는 ‘세 마리 토끼’를 잡지 못하고 있는 것으로 알려졌다.

건설업계 한 관계자는 “중대형 민간 임대주택은 주기적으로 발생하는 전세대란을 진정시키는 1차적 효과도 있지만 임차시장 안정화에 따라 매입수요 감소 효과가 있으며, 이후 매매시장이 전반적으로 안정돼 주택시장의 만성 불안 요인을 제거할 수 있는 가장 효과적 방법”이라고 전했다.

그러나 현 시장은 각종 규제로 인해 건설사들이 임대주택사업을 기피하고 있는 상황이다. 특히 수요자들의 기대에 부응할 만한 중대형 민간임대주택은 더욱 부족한 실정이다. 이에 건설업계는 주택난 해결을 위해서라도 관련 세제를 시급히 조정할 필요가 있다고 밝혔다.

한편 분양가상한제를 비롯한 종합부동산세 역시 조정이 필요하다는 주장도 제기되고 있다. 현재는 인별(임대주택사업)로 전국의 주택을 합산해 종부세가 과세됨에 따라 대부분의 주택이 3%의 높은 세율로 부담되는 상황이기 때문이다.

즉 건설임대주택 사업자의 경우, 세대별 과세표준에 세율을 적용해 산출한 종부세를 세대수로 계산해 산출하면 최고세율이 경감됨에 따라 부담이 줄어들 수 있다는 것.

정부의 올해 수도권 주택공급목표는 30만가구였지만 상반기 현재 공급된 물량은 7만 가구가 되지 않는다. 업계 관계자는 “이런 상황에서 건설사들의 공급축소는 결국 공급난으로 이어져 집값이 오히려 상승하는 악순환으로 변질 될 것”으로 내다봤다. 

즉 건설사들의 유동성 위기가 금융권 부실화와 건설업계 연쇄부도로 이어질 가능성이 있다는 것이다. 현재 정치권에서 활발히 논의되고 있는 각종 규제 완화와 경제 안정화를 위한 노력은 국가 경제에 다시금 활력의 불씨를 재점화할 수 있는 기회가 될 것이라는 기대감이 높아지고 있다.   

이종엽 기자 [e-mail]
배경환 기자 [e-mail]