올해를 달군 상가시장 7대 뉴스

동탄상가 평당 9000만원 육박 과열양상

바다이야기 파문 여파로 임대대란 도미노

[프라임경제] 2006년 병술년이 저물어가고 있다. 올해도 부동산 시장은 유난히 다사다난했던 한해였다. 특히 주택시장은 집값 안정을 위해 정부가 대형정책을 두 번이나 발표할 만큼 혼란을 거듭해왔다.
 
상가시장 또한 철저하게 경기영향을 받기 때문에 전반적인 침체에서 헤어나지는 못했지만 주택시장을 옥죄는 정부의 잇따른 강경책으로 인해 상대적인 대안투자처로 주목을 받기도 했다. 상가정보연구소가 선정한 2006년 상가시장 7대뉴스를 화제별로 정리해보았다.
 
◆동탄 단지내상가 평당 9000만원 육박

고정된 배후수요를 확보한 단지내 상가에 올해도 투자자들의 관심이 증폭되면서 급기야 평당 9000만원에 육박하는 상가를 출현시켰다. 지난 9월21일 진행됐던 동탄 4-4블록 단지내상가 입찰에서 7.11평 상가가 평당 8600만 원선 (6억1330만원)에 낙찰된 것이다.

이 상가는 입찰이후 얼마 안돼 6억8천만 원의 호가로 매물시장에 나온바 있다. 단지내 상가는 낙찰가 고공비행으로 이미 수익률 경고등이 켜진 상황이고 입점업종의 한계로 주변상권이나 대형할인점등과의 경쟁에서도 밀리는 문제점이 노출된바 있다. 그러나 고정수요 확보에 대한 기대심리는 2006년에도 투자수요를 분양성 좋은 단지내상가로 쏠리게 했다.

◆바다이야기 파문과 임대대란

바다이야기 등 사행성 업종이 정부의 철퇴를 맞으면서 관련 상권의 침체를 부채질했다. 특히 임대료를 올려놓고 영업을 중단하는 업체가 속출하자 그 자리를 대체할 업종유치가 어려워져 공실을 장기화시켰고 인접한 점포에도 영업피해를 주는 등 바다이야기가 스쳐간 후유증은 내년까지도 지속될 것으로 보인다.

이와 함께 폐쇄적 구조의 단점을 안고 있던 주상복합상가와 일부 테마상가등도 임차인 모집에 실패하면서 공실의 심각성을 드러내기도 했다.

◆기반시설부담금제 피해 시행전 공급러시

기반시설부담금제 실시로 공급업체의 자금 부담이 늘어남에 따라 이를 피하고자 제도시행 이전 건축허가 공급량이 대거 급증을 했다. 특히 상가후분양제보다도 더욱 파급효과가 커 상업용 건물의 허가면적의 경우 1~7월까지의 누계실적은 전년 동기에 비해 약40%를 상회했으며 7월만 비교해도 전년 동기대비 약200% 이상이 늘었다. 

◆강북개발바람 타고 ‘투자자 북진’

5.31지방선거 이후 강북개발 계획이 탄력을 받으면서 뉴타운·재개발지역과 주변 노후상가의 투자성이 높아지자 투자자들의 북진 움직임도 늘어난 추세였다. 그러나 추가 가격상승 여지가 크다보니 매물은 품귀현상을 보였고 토지거래허가대상지역의 경우 본인이 직접영업을 하거나 지배인을 둬야하는 등 거래조건도 까다로워 활발한 투자는 기대할 수 없었다.

◆후분양제 시행1년 ‘유명무실’

사기분양의 폐단을 차단하기 위해 분양절차를 강화시킨 상가후분양제가 지난 4월23일 시행 1년째를 맞았다. 그러나 후분양 제도의 맹점을 이용한 일부 업체들의 선분양은 버젓이 진행돼왔으며 오히려 입주가 임박해오면 투자안전성을 내세워 ‘후분양제상가’로 둔갑하는등 제도를 역이용하는 아이러니한 상황을 연출하기도 했다.

이를 두고 업계 전문가들은 자금여력이 부족한 시행사의 도산으로 인한 분양피해를 막기 위해선 ‘상가후분양제’의 실용성에 대한 관련기관의 재검토가 필요하다고 지적하고 있다.

◆리콜제등 수익보장제 업그레이드

올해도 상가투자 피해사례는 좀처럼 줄지 않고 있는 형국이다. 경기침체가 장기화됨에 따라 분양시장이 어렵다보니 업체에 따라 투자자 유인을 위한 제안 수위는 점차 높아져가고 있는 것이 현실이다.

특히 입점 후 상가활성의 강력한 의지표명보다는 수익률 보장기간 확대나 과대 포장된 수익률로 투자자를 모집하고 더 나아가 투자금 전액을 돌려준다는 수익보장제가 업그레이드된 리콜제와 상가를 분양한 후 이를 회사 측에서 다시 임대해 투자자의 수익을 보장해주는 ‘리스백’ 방식 등을 도입해 분양에 나선 곳도 생겨났다.

이와 관련해 지나치게 달콤한 조건에 투자자들의 주의가 더욱 요구되지만 정작 대다수는 업체가 제시하는 진위를 선별하기가 어렵다. 따라서 투자자들은 법적 보호 장치가 미흡한 시장상황을 인식해 본인 스스로가 먼저 리스크 예방에 신경을 써야 한다.

◆3.30, 11.15대책 등 상가시장 ‘반사이익’

참여정부들어 여덟 번의 대형정책이 발표되었지만 직접적으로 상가시장의 반사이익을 준적은 없었다. 그러나 집값잡기에 나선 정부의 강도 높은 의지가 연이어 공표됨으로서 상가시장의 상대적인 이점이 부각되는 계기를 맞기도 했다.

상가정보연구소 박대원 수석연구원은 “올해를 넘기면서 관망세를 유지했던 투자수요가 해를 넘기면서 점차 이행모드로 옮겨갈 공산이 클 것으로 전망된다”고 했다.