매물 많은 상권, '쪽박' 가능성 높다

상가투자 성공을 위한 ‘6계명’

[프라임경제]당연한 말이지만, 상가투자 성공을 위해서는 무엇보다 좋은 상권에 위치한 곳에 투자하는 것이 중요하다. 그러나 좋은 상권이 어떤 상권을 말하는지 투자자 스스로 판단한다는 것이 쉬운 일은 아니다.

이럴 땐 정 반대로, 투자해서는 안 될 나쁜 입지의 상가를 보는 눈부터 기르는 방법이 외려 효과적일 수 있다. 피해야할 입지의 상권을 파악해 투자대상에서 하나씩 배제해 나가다 보면 결국에는 투자할만한 좋은 입지의 상가를 한 눈에 알아볼 수 있게 될 것이기 때문이다.

◆상권 팽창 주변부 상권을 피하라

상권이 팽창하는 곳의 주변부 상가는 상권이 활성화되지 못하는 경우가 많은만큼 주의해야한다. 이런 곳에는 일반 주택이 상가 주택으로 용도 변경해 상권이 확대되는 경우가 있기 때문이다. 

단순히 상권이 확장된다고 해서 중심부의 활황이 주변부까지 퍼질 것이라고 생각할 수 있지만 이런 효과는 생각보다 미미한 경우가 많다. 외려 수요층과 유입인구는 변하지 않는데, 상권 팽창으로 같은 업종의 점포가 늘면서 경쟁만 치열해지는 경우가 많기 때문에 손해 보기 십상이다.

주변부 상권을 선택할 때는 반드시 중심부의 활황이 얼마만큼이나 영향을 끼칠지 객관적인 시각으로 판단해봐야 한다.

◆매물 많은 상권 역시 피해야

초보자도 쉽게 상권 분석이 가능한 것이 매물을 파악해 보는 것이다. 당연히 장사가 잘되는 지역이라면 매물이 거의 없다. 또 점포 운영주들은 자신의 점포가 매물로 나와 있는 것을 밝히길 꺼린다. 때문에 중개업소 등에 주변 매물점포가 많다면 상권이 위축되고 있다는 신호로 봐야 한다. 매물을 파악할 때는 중개업소 한두 곳을 알아보는 것으로는 부족하다. 지역상권 매물을 다루는 중개업소를 최대한 많이 방문해 상권을 진단해볼 필요가 있다.

◆기술서비스 업종 몰린 곳도 기피대상

상가는 주변 업종을 통해 시너지 효과를 보기 마련이다. 미용실에 들렀던 주부가 집에 있는 아이들 간식으로 미용실 아래층 제과점에 들러 케이크를 사가지고 가는 일이 업종간 시너지효과를 잘 보여주는 예다.

하지만 기술서비스업종(세탁소, 세차장, 정비업소, 표구상 등) 위주로 상권이 형성된 지역은 한정된 업종만 생존이 가능하다. 예를 들어, 차량 수리 서비스업종으로 특화된 곳은 관련 상권이 제한될 수 있다. 제한된 요소에서 구성된 업종은 다양성을 갖지 못하고 일부업종으로 국한되므로 주의해야한다.

◆보행자 통로가 좁거나 넓은 곳 피하라

보행자 통로가 지나치게 협소한 곳을 피해야 하는 이유는 시각적인 제한 때문이다. 보행자의 시야가 적절한 수준을 유지해야 노출 효과를 기대할 수 있다. 지나치게 좁을 경우 앞 점포에 가려 뒷 점포는 상대적으로 노출이 어렵다. 이런 경우 상권 유입부 초반이 그나마 노출효과를 유지할 수 있다. 다만, 보행자와 차량통행이 구분돼 있지만 섞인 곳이라면 보행자 통로가 좁더라도 무방하다.

반대로 지나치게 보행통로가 넓은 경우에는 보행자의 시각이나 유동인구가 분산될 수 있기 때문에 피해야 한다.

◆고갯마루 상권, 효과 기대하기 어려워

특별한 호재가 없는 이상 고갯마루 상권이나 비탈길이 이어지는 상권 역시 피해야한다. 상권의 연속성이 이어지지 않고 끊기기 때문에 상권으로 묶여 있을 때 발생하는 경제적 효과를 보기 어렵다.

◆상권 분할되면 유입 인구 반 토막

상권이 도로 등으로 나뉘어 도보로 교차 이용할 수 없는 곳도 피해야 한다. 지역적인 상권은 좋지만 반대편 상권 유동 인구를 흡수하지 못해 기대보다 유입인구가 적은 경우가 많기 때문이다.

상가뉴스레이다(www.sangganews.com) 정미현선임연구원은 “주변에 대형유통시설이 경쟁관계에 있는 상권이나, 많은 점포가 권리금이 없는 상권, 빈 점포가 많은 상권 등도 피해야 한다”고 조언했다.