파생상가가 돈 된다고?

주 상가의 활성화 여부를 살피고 고 분양가는 피해야

[프라임경제]얼마전 지인에게서 들은 이야기 이다. 이야기를 듣고 나서 참 납득 할 만하다는 생각이 들었다. 일산의 한 대규모 복합상가 모델하우스에 젊은 남자가 지하층 상가 20억 상당을 계약을 했다고 한다. 그것도 젊은 남자의 상가 구입목적이 궁금했다. 연면적이 10만평에 달하는 대규모 복합단지라 상주인구와 유동인구는 상당하다고 보인다. 이미 다른 곳에서 업을 하는 이 사람은 이 상가의 잠재적인 고객을 보고 구두 손질과 수선을 하기 위해서 상가를 매입하는 것이다.

또 다른 사례가 있다. 서울의 디지털 단지내 구내식당은 식사시간이면 항상 붐빈다. 점심시간이면 아파트형 공장의 상주인구들이 쏟아져 나오기 때문이다. 누구나 이런 광경을 보면 식당 하나를 운영을 하고 싶은 생각이 들 것이다. 연면적이 1만 8천평인 아파트형 공장에 상주인구는 대략 10평에 1명으로 보면 1,800명선 그 중 약 60%가 이용한다면 1,100명선 이다. 분양가는 다소 부담이 되는 22억 이고 지하 1층에 평수는 450평이 된다. 융자는 최대 70%까지 가능하다고 한다. 융자를 고려하면 초기 투자비용은 상당히 낮아 지게 된다.

한끼를 3,500원으로 잡으면 하루매출은 400만원선 거기에 주5일제를 가정하여 20일을 꼽하면 월매출은 8천만원선 이다. 마진률은 50%라고 볼때 4천만원은 되는 셈이다. 물론 직영을 할때로 보는 경우이지만 말이다.

위에 사례처럼 상주인구는 기본으로 유동인구를 감안하면 상당한 매력을 지닌 상품으로 보인다. 하지만 상가투자에서 불문은 눈에 보이는 것만 믿지 말라는 것이다.

메디컬 센타의 약국,대형 복합단지의 구두방,대형 극장의 패스트 푸드점이나 매점, 의류 쇼핑몰의 수선점, 전문 병원의 식당, 대형 예식장 건물의 식당,아파트형 공장의 구내식당,문구점,편의점등 과 같이 주 건물의 보조역할을 하는 상가가 파생상가 또는 보조점포라고 한다. 의류상가에 있어 수선점은 "바늘가는데 실가는" 역할을 하는 점포이므로 주 상가의 영업 상황에 따라 사업의 성패가 좌우되므로 잘고르면 상당한 장점을 지닌 상가다.

파생상가의 특징

파생상가는 대형시설에 딸려있는 부속상가를 말한다. 아파트형 공장의 식당이나 의류 쇼핑몰 내 수선점처럼 본 상가의 활성화 여부에 따라 사업성패 결정이 된다.

주로 본원시설의 수요에 맞춰 부수적으로 지어진 상가이기 때문에 매출액이 꾸준하고 영업환경이 쾌적한 편이다. 소비층이 고정적이고 같은 건물이나 주변의 유입고객 위주로 영업하기 때문에 경험이 없는 초보자가 직영을 하기에는 안정적으로 볼 수 있겠다.

파생상가는 기본적인 고객수요를 확보하고 있어 안정적인 수익이 가능하다. 큰 건물 내 소형상가가 딸려있는 형태여서 상가를 찾는 고객이 꾸준해 경기의 영향을 덜 탄다. 또 같은 건물에 상주하는 고정고객확보가 쉬워 경기침체에 따른 매출의 감소우려가 적어 다른 상가에 비해투자의 안정성이 높은 편이다.

본원시설과 파생수요의 관계

예를 들어 백화점 상층부의 식당가는 파생상가로 볼 수 있는데 이 경우 백화점을 본원시설이라 하며 백화점의 고객수요를 본원수요라 하고 백화점 고객으로부터 파생되는 수요를 파생수요라 한다. 따라서 파생상가는 거의 전적으로 본원시설의 활성화여부에 따라 그 성패가 판가름난다. 즉, 백화점 자체가 활성화되면 파생상가의 영업도 활성화되지만, 백화점의 집객력이 약하면 파생상가도 어렵게 된다.

파생수요의 양과 특성을 보라.

따라서 파생상가에의 일반투자자나 실수요자는 본원시설이 활성화될 것인가를 면밀히 검토한 후 점포를 취득하여야 한다. 그런데 파생수요의 양만 중요한 것은 물론 아니며 파생수요의 특성 또한 중요하다. 극장 옆에는 패스트푸드점이 잘되는 것이지 고급음식점이 잘되는 것은 아니지 않은가? 한편 본원시설의 이미지에 따른 파생수요가 있는데 호텔상가의 경우가 그 예이다.

예컨대 호텔내의 고급음식점의 경우, 그 본원시설인 호텔의 투숙객으로부터 집적 파생되는 수요만에 의존하는 것은 아니다. 즉 호텔음식점은 고급음식점이라는 이미지가 워낙 강하여 그 호텔 투숙객 뿐만 아니라 주변의 고급음식점 수요가 호텔음식점에 몰리는 현상이라는 점을 알아야 한다. 어쨌든 파생상가에 관한 투자의사결정을 위해서는 첫째 본원시설의 활성화 여부부터 철저히 검토해야 하며, 둘째, 파생수요의 양, 특성, 이미지등까지 검토한 후 최종적인 의사결정을 해야 한다.

점포를 사두려는 일반투자자이거나, 점포를 얻어 사업을 시작하려는 실수요자이거나를 막론하고, 올바른 점포를 선택하기 위해서는 우선 그 점포가 속한 상가가 어떤 성격의 상가인지부터 검토해야 한다. 즉 앞에서 설명한 것처럼, 중심상가인지 단지내상가인지 혹은 집적상가인지 파생상가인지부터 검토해야 한다는 말이다. 그리고 만일 중심상가라면 어느정도 레벨의 중심상가인지, 유동인구는 어느정도인지를 파악해야 하며, 단지내상가라면 단지내 주민인구는 어느정도인지, 그 주민인구에 비해 단지내 상가규모가 너무 큰 것은 아닌지 등을 검토해야 하고, 한편 집적상가라면 업종구색 및 상품구색이 충분한지, 집객력은 강력한 지를 분석해 보고 마지막을 파생상가의 경우라면 본원시설이 과연 활성화 될 것인지를 검토하고 파생수요는 충분한 것인지를 또한 따져 보아야 하는 것이다.

투자시 요령과 주의사항

파생상가에 투자할 때는 본원 시설이 활성화할 수 있을지 여부를 충분히 검토한 후 투자해야 한다. 최근 대형 쇼핑몰이나 상가가 상가 활성화에 실패한 경우가 많은 만큼 더욱 주의를 요한다. 파생상가를 분양받으려는 경우에 입점경쟁률이나 분양률도 꼭 따져봐야 한다.

상가규모를 감안하여 고정적으로 상주하는 고객의 수가 어느 정도인지를 정확히 파악해보고 주변 상가와 비교해 유동인구를 잠재고객으로 끌어들일 수 있는지 집객요소나 흡입요소를 갖춘 경쟁력이 있는지 충분히 따져야 한다. 초보 투자자인 경우 되도록이면 권리금이 없고 분양가가 저렴한 중심가형 신축 대형건물 내 소형상가에 투자하는 것이 유리하겠다.

파생상가는 고정고객 확보가 쉽다는 잇점 때문에 분양·임대가가 상대적으로 높은 편이다. 투자 수익률을 철저히 계산하고 주변 상가시세를 비교한 후 적정 분양가에서 투자하는 게 좋겠다. 상주고객과 일부 유동객 만을 대상으로 영업하기 때문에 안정성은 뛰어나지만 유동인구 확보가 쉽지 않고 매출이 크게 오르지 않는 점도 염두에 둬야 한다.

이처럼 상가마다 맞는 아이템이 존재하기 마련이다. 이러한 파생상가를 분양받기 위해서는 분양관계자나 부동산업자와 신뢰를 쌓는 것도 하나의 방법이다. 또는 다소의 비용을 치루더라도 적극적으로 액션을 취하는 것이다. 용기있는 자만이 미인을 얻는 것과 같은 이치이다. 아니면 본인이 이런 아이템을 발굴하는 안목을 기르는 것이다.

최근 이색상가나 특수 상가가 분양을 하였거나 분양을 준비중인것으로 안다. 문제는 이러한 상가들이 아직 검증이 안되었다는 것이다. 전문 업체가 상가 활성화를 주도하기 보다는 분양위주의 이벤트성이 강하기 때문이다. 왜 주공 단지내 상가의 인기가 높은지 강남에 평당 1억짜리 상가가 분양이 되는지를 보면 쉽게 알수가 있다.

부동산 시장의 분위기상 상가투자에 관심이 많은 시기이다. 이때 분위기에 휩싸인 투자는 금물이다. 상가에 종사하는 사람으로서 현명하게 투자에 임하시는 분들이 많이 생기시기를 기원하는 바이다.