[재테크칼럼]해외부동산 투자와 세금

[프라임경제]해외부동산 투자가 급증하고 있다. 잘만 찾으면 저평가된데다 개발호재가 수두룩한 알짜배기 투자물건이 사실상 널려 있고 여기에 투자 메리트로 바로 세금혜택까지 볼 수 있기 때문이다. 많은 국가가 엄청난 세제혜택을 부여하면서까지 외국인투자자를 유치하려고 경쟁이 치열하다. 반면 그만큼 국가마다 제각각인 세제규정을 정확히 알고 있어야, 투자수익을 극대화할 수 있다.

현재까지 해외부동산을 취득한 사람들은 많지만 매도하여 국내로 투자금과 이익금을 회수한 사례를 찾기가 힘들어 금융기관을 비롯한 유관기관들도 이에 대한 명확한 답변을 제시하지 못하는 경우가 많다. 해외부동산 투자에 있어서도 명심해야 하는점은 ‘이익이 있는 곳에 과세’를 한다는 원칙이다. 즉 현지국에서 부동산 투자에 대한 소득세나 양도세가 없어 현지국에서 과세를 하지 않으면 국내에서 과세를 한다는 말이다. 이점을 상기하면서 지금 부터 해외 부동산 투자 때 반드시 알아야하는 세금문제에 대해 알아보자.

먼저 해외 부동산 취득, 보유, 처분 등 각 단계별로 발생하는 세금종류는 어떤게 있는지부터 알아보자.

취득단계에선 국내에 납부하는 세금은 없다. 단 해당 부동산을 취득시 취득자금을 수증 받았을땐 증여세가 부과된다. 국내의 경우 10~50%의 누진세율이 적용되지만, 외국에선 증여세가 거의 없다. 따라서 현지국에 증여세가 없다면 국내에서 과세를 하게된다.

보유단계에선 종합소득세가 발생한다. 해외에 주거용 주택을 취득하고 실제로 거주할 경우엔 국내에 신고해야 할 세금은 없다. 단 이 경우 외국환거래규정에 따라 실제 거주사실을 입증해야한다. 문제가 되는 부분은 국내거주자가 해외부동산을 취득한 후 현지부동산을 타인에게 임대할 경우에 발생되는 임대소득이다. 이 임대소득은 해당국 과세당국에 관련 소득세를 납부하는 것과 별도로 국내의 국세청에도 신고를 해야한다. 즉 현지의 임대소득을 국내에서 발생된 기타소득과 합산해 종합소득세 신고를 해야한다. 고객들이 가장 많이 묻는 질문가운데 하나는 바로 “외국에도 납부하고 국내에도 납부를 하면 이중과세가 아니냐”하는 것이다. 국내 소득세법 57조에 따르면 외국납부세액은 세액공제로 공제받거나 필요경비에 산입하는 방법으로 공제를 받게돼 국가간 이중과세 문제는 발생하지 않는다.

끝으로 매도단계에서 양도소득세 문제가 발생한다. 현재 투자가 활발히 진행되고 있는 말레이시아나 싱가포르, 뉴질랜드 등의 국가는 양도소득세가 없다. 서두에 언급했듯이 현지에서 과세를 하지않으면 국내의 양도소득세 과세기준에 따라 과세를 하게된다. 예를 들면 양도세가 없는 A라는 나라에서 부동산을 매도하고 국내로 양도차익을 들여오게 되면 국내의 양도세율 부과 기준인 보유기간과 금액에 따라 세금을 징수한다. 즉 1년 미만인 경우 50%, 1년이상 2년미만인 경우 40%, 2년이상 보유인 경우 금액에 따라 9~36% 누진세율이 적용되는 것이다. 그러나 내년부턴 관련규정이 달라진다. 지금까진 해외부동산을 2년 미만 보유했을 때엔 투기로 보고 1년 미만 50%, 1~2년 40%에 달하는 고율 양도세율을 매겼지만 내년부터는 해외부동산을 2년 미만 단기 보유했다가 팔더라도 양도세율을 양도차익 구간별로 9~36%로 단일화된다.

마지막으로 양도소득세를 부과할 때 해외주택은 국내 주택수에 포함하지 않고 1주택으로만 판단해서 과세하는 반면 보유시 발생하게 되는 임대소득세의 경우는 국내 보유 주택수와 합산해서 과세를 한다는 점을 꼭 기억하자.

 

해외부동산 전문기업 루티즈 코리아 
대표 이승익([e-mail])