투자 0순위 수익형 부동산 투자 요령

시장개방,고령화로 수익형 부동산에 관심이 증가

[프라임경제]주택 규제가 강화되면서 수익형 부동산에 관심이 늘고 있다. 또한 FTA등 시장개방화의 압력이 강해지면서 이러한 현상은 더욱 심화될 것으로 보인다. 최근 우리나라가 고령화 시대에 접어들면서 국가에서 지급이 되는 연금으로는 노후생활을 풍족하게 보내는데 부족하기만 하다. 따라서 투자자들은 ‘안전하면서도 높은 수익을 올릴 수 있는 방법은 없을까?’하며 고민하게 된다. 이에 대한 뚜렷한 답은 있을까? 정답은 있다는 것이다.

요즘처럼 불황기의 부동산시장은 투자자들에겐 참으로 매력적 여건이다. 대다수 사람들이 움츠려 투자를 꺼리는 흐름이어서 급매물을 찾으면 의외로 싼값에 수익형상품이나 원가 이하의 부동산을 찾을 수 있다는 것이다. 우선 차익을 볼려면 구입원가가 싸야하는 건 당연한 법이다. 지금처럼 주식이 호황이여서 부동산에 사람들 관심이 없을 때가 투자적기인 걸 일반인들은 간과하고 있다. 거래가 없으면 값이 계속 떨어질 것 같은 생각 때문이다. 그러나 투자가치가 있는 급매물 부동산은 주인을 만나면 곧바로 원래 값으로 되돌아가는 속성을 갖고 있다. 부동산 가치의 탄력성이 있다는 얘기다. 이런 속성을 제대로 파악하면 기대이상의 높은 투자수익을 얻을 수 있다.

부동산 투자수익률은 크게 두 가지로 나뉜다. 보유시에는 임대 수익이 나온다. 매도시에는 가격이 올라 얻는 매매차익이 그것이다. 하룻밤 자고나면 부동산값이 뛰는 대세 상승형 환경이라면 팔 때의 시세차익을 보고 투자하게 되나 부동산이 위축되고 안정적 시장에선 수익형부동산에 투자자들의 관심이 늘게 된다.

[수익형 부동산 투자 사례들] 수익형부동산의 패표격인 상가과 오피스텔를 통해 올릴 수 있는 투자수익 실전사례를 들어보자. 상가, 오피스텔은 집이나 땅보다 환금성, 안정성, 수익성면에서 아무래도 앞선다. 게다가 정부의 ‘8.31부동산대책’의 직격탄에서도 비껴가고 있는 분위기여서 여윳돈이 있는 사람들에게 안성맞춤의 투자물건이라 여겨진다.

그렇다고 모두 장점만 있는 건 아니다. 상가의 경우 상권분석이나 입지선정에 실패 할 경우 공실의 위험이 존재하며 오피스텔은 용도에 따라 문제가 생길 수 있고 위치, 건립연수에 따라 수익정도가 달라지는 단점도 없잖다. 교통이 불편하거나 지은 지 오래된 오피스텔은 투자원금도 못 건지는 일도 생길 수 있다. 업무용인 오피스텔을 주거용으로 사용 할 경우 1세대 2주택으로 인정받아 양도시 양도소득세 중과대상(세율 50%)이 되는 위험성도 있다. 장점과 단점을 잘 따져보면서 꼼꼼한 투자분석과 현장확인 등이 필요한 대목이다.

<투자사례 1-상가> 서울 구로동에 있는 OO오피스텔건물의 1층을 분양받은 구일모씨. 건물에 들어 있는 오피스텔 수는 186실. 바로 옆에 KT건물이 있고 다른 쪽으론 중견기업 본사가 가까이 있다. 대중음식점으로 임대하였는데 한 사람당 평균매출액은 6천원, 하루평균 식객인원수는 150~250명, 월평균매출액 3천 6백만원쯤 된다.

먼저 들어가는 투자비용은 6억 5천만원(융자금 2억 6천만원 포함)이다. 여기서 세입자로부터 받는 보증금(8천만원)을 빼면 본인의 실투자액은 3억 1천만원이 된다. 은행에 주는 이자는 연간 1천 690만원이다. 만약 실투자금 2억 2천만원을 은행에 예치에 이자를 받는다면 연간 1천 1백만원 정도다. 반면 이 상가에서 올릴 수 있는 월임대료는 310만원. 수익률은 10%대다. 점포가 활성화 돼있어 경기가 어느 정도 풀리면 높은 매매수익과 함께 임대수익도 올릴 수 있어 매력적인 부동산 투자물건이라 여겨진다.

<투자사례 2-오피스텔> 서울 강남역 인근 오피스텔 투자사례를 보자. 현재 서울 지하철 2호선과 9호선,신분당선이 개통예정이라 교통편이 편리하다. 더군다나 삼성타운이 입주하면서 주변 오피스텔 수요가 풍부해졌다.

이 오피스텔의 16평형(전용면적 약 10평)의 2001년 분양가는 1억 2천 3백만원이고 은행융자금이 4천만원 설정돼 있다. 임대조건은 보증금 1천만원에 월세 70만원이며 2년 기한으로 계약돼 있다. 최근 이 지역의 임대수요가 증가하여 보증금은 3천에 월세는 120만원으로 두배가량 뛰었다. 이마저도 물량이 없어 최근 오피스텔을 구하지 못해 안달이다. 또한 최근 주택의 규제로 오피스텔이 각광을 받으면서 임대수요가 풍부한 강남이나 광화문 인근에 오피스텔은 호황을 누리고 있다. 교통이 좋은 곳이나 주변에 사무실이 많은 곳에 투자를 한다면 오피스텔도 매력적인 수익형 부동산으로 보인다.

수익형 부동산으론 대표적으로 상가, 오피스텔, 임대사무실 등이 주로 해당된다. 이들은 고정 임대수익이 생기므로 투자자들 관심이 높아지는 물건들이다. 그렇다면 수익형부동산의 투자요령은 뭘까? 크게 6가지로 나눠 설명할 수 있다.

첫째, 안정성과 높은 수익을 올리려면 저가매입이 기본이다. 사는 값을 낮춰야 차액을 크게 높이면서 임대수익도 극대화할 수 있다. 싼 매물을 잡기위해선 급매물이나 법원경매부동산에 접근하는 투자가 최선의 길이다. 급매물을 잡기위해선 이런 성격의 수익형 부동산을 전문으로 다루는 전문가들 도움을 받는 게 좋다. 물론 스스로 목표를 정해 현장확인 등 발품을 팔아야 하는 건 기본이다.

둘째, 단기 시세차익보다는 환금성이 높은 수익성부동산에 투자할 필요가 있다. 앞으론 단기시세차익보다 매달 임대수익을 확보할 수 있고, 팔지 않더라도 원금을 바로 확보할 수 있는 부동산이 유리하다. 살 때 값이 조금 높더라도 팔 때 남들이 서로 찾으려는 물건을 잡는 게 투자금을 빨리 거둬들일 수 있어 바람직하다.

셋째, 수익목표가 뚜렷해야한다. 부동산특성상 안정적 수익이 보장되면 시세차익이 많지 않고, 거꾸로 높은 시세차익을 원하면 임대수익이 거의 생기지 않는다. 본인의 투자액과 연간수익목표를 정하고 이에 맞는 상품을 찾으면 의외로 매력 있는 물건들을 만날 수 있다. 본인이 정한 투자수익률보다 낮으면 아무리 좋아보여도 손을 떼는 용기가 필요하다.

넷째, 임대수입의 안정성을 중요한 판단기준의 하나로 삼아야한다. 수익형부동산은 사람들이 모여드는 지역이면 임대수입이 올라가고 공실률도 적으므로 지역과 위치선정이 아주 중요한 판단기준이다.

다섯째, 금융기관을 적절히 활용하는 지혜가 필요하다. 임대수익은 집의 경우 전세가 대비 한해 12%안팎의 임대료를 받고 있고 상가, 사무실은 12~18%대의 임대수입을 올린다. 반면 은행금리는 6%대로 낮은 편이어서 은행 등을 잘 이용하면 재미를 볼 수 있다. 수익형상품에서 자기자본율은 60%선이 적당하다. 대출이자는 임대수입의 40%안에서 지출토록 설계하는 게 바람직하다.

마지막으로 절세전략을 잘 짜라는 것이다. 저금리시대엔 특히 세금이 적게 나가거나 면제받는 게 곧 고수익투자 지름길이 된다. 부동산임대수입은 세금납부액에 따라 수익성이 달라질 수 있다. 따라서 임대사업등록여부와 절세방법, 투자유의점에 대해 관계전문가와 상의, 진행하는 게 바람직하다.