미분양 부채질…건설업체 줄도산 우려

[분양가 상한제 긴급 점검]①-득(得)인가 실(失)인가?

[프라임경제] 전국 미분양 물량이 총 6만 6,000여 가구로 최고조에 달함에 따라 이 당선자의 향후 주택공급 정책에 귀추가 주목되고 있다.

더욱이 전국 미분양 사태가 수도권까지 확산될 전망이고 이는 부동산 시장에 큰 타격을 줄 우려가 있어 이 당선자 측이 당선전 제시한 부동산 정책에 대해 "전면 검토가 필요한 것이 아니냐"는 분석이 잇따르고 있다.  

 이번 대규모 미분양사태의 원인은 '분양가상한제'라는 것이 일반적이다. 즉 내년에 일률적으로 시행되는 상한제에 대해 적용 받지 않는 아파트를 내놓기 위한 민간건설업체들과 혜택을 받기 위해 기다리는 소비자들간의 공급과 수요에 문제가 발생한 것이다. 

◆분양가상한제, 무엇인가?
 분양가 상한제는 아파트 분양가를 건설교통부 장관이 기본형 건축비 등으로 산정하는 제도이다. 즉, 정부가 민간 건설업체의 아파트 분양가 산정에 직접 개입하는 제도로서 택지비와 기본형 건축비, 가산비로 구성된 분양가를 시장에 맞게 조절하는 것이다.

◆왜 도입한 것인가?
 부동산 정책의 90%의 이상은 부동산 가격을 잡기 위한 것이다. 분양가상한제 역시 정부가 집값을 잡기 위해 꺼내 든 카드로 민간건설업체들이 신규 아파트를 주변 시세에 비해 비싸게 팔면 그 영향으로 주변 집값이 변동되고 그에따라 신규 분양 아파트가 올라가는 악순환을 막기 위한 조치였다.

◆효과는 어느 정도?
 정부가 예상한 시나리오라면 분양가는 확실히 현재 수준보다 떨어질 전망이다. 일례로 파주신도시 등 공공택지의 경우 이미 분양가상한제 적용 아파트가 나온 상태로 실수요자들의 관심을 집중시켰다. 더욱이 주변시세보다 저렴해 내집마련을 위한 소비자들의 발길을 재촉했다.  

그러나 신도시 분양 불패기록이 여기서 마감됐다. 오히려 5,027가구 중 전체물량의 20% 1,069가구가 미분양으로 고스란히 남은 것이다. 물론, 가격대비 실수요자의 요구에 적합했지만 정부가 대형 신도시와 미니신도시 30여개를 한꺼번에 개발, 분양하는 까닭에 교통란을 이유로 결국 소비자들이 발길을 돌린 것이다.

◆건설사들 잇단 부도 위기
 우선 택지비는 공신력있는 감정기관이, 건축비는 정부가 정한 기본형 건축비가 적용되기 때문에 소비자들은 상대적으로 15%~20%정도 하락된 주택을 맞이할 수 있게 됐으며 선택 폭도 넓어졌다.
 
반면 분양가상한제 적용으로 건설사들의 연이은 부도위기도 고조되고 있다. 

이와관련 모 부동산 관계업자는 "언론에서 보도하는 미분양사태 중 90%는 지방이다. 당연히 공급해도 수요가 없는 상황인데 무작정 공급하는 건설사도 문제"라고 지적하면서 "다만 건설사들이 피해를 줄이기 위해 값싼 마감재를 사용, 아파트 품질이 떨어질 수 있다"고 우려하고 있다.

그러나 정작 중요한 문제는 다른 데 있다. 정부 방식대로 건축비를 적용할 경우 실제 원가에서 빠지는 비용이 많아 건설사들로서는 최소한의 이윤 확보가 쉽지 않아 건설업체들의 줄도산이 예상되기 때문이다.

다음은 [분양가상한제]-②원가 산정 문제점과 해결책이 28일 이어집니다.