[부동산가이드] 신도시에 내집 지어볼까?

아파트와 비교해 1회 전매 메릿 있고

[프라임경제] 소득수준이 향상되면서 신도시 단독주택용지에 관심이 높아지고 있다.

최근 아파트 시장은 침체된 반면 정원이 딸린 단독주택이나 빌라의 인기는 갈수록 높아지는 추세. 이 때문에 전원생활을 누리면서 서울과 근접성이 좋은 신도시의 단독주택용지가 앞으로 인기를 누릴 것으로 보인다.

전매제한이 엄격하게 적용되는 신도시의 아파트와 달리 단독주택용지는 이주자택지와 협의양도 택지에 한해 한 차례 전매가 가능하다.

이주자택지란 택지개발지구 공람공고 1년 전부터 살고 있던 철거민에게 이주대책용으로 점포 겸용 단독주택을 지을 수 있게 공급한 택지다. 이주자 택지를 공급받은 원주민들은 땅을 원가 이하로 사들였기 때문에 상당한 프리미엄을 누리게 된다.

통상 원주민용 근린생활시설 용지에 투자자의 관심이 높았다. 정부는 2003년 1월 택지지구에서 점포 겸용 주택은 이주자용 단독택지에만 들어 설 수 있도록 했다. 이 주택에는 전체 건물 연면적의 40%까지 점포로 가능하다.

희소성을 바탕으로 임대수익을 기대할 수 있다는 점도 인기이유다. 이주자택지 상당수는 도로변에 위치해 있어 임대수익이 보장되는 부지로 통한다. 입주 등기 이후 전매에 제한이 없다는 것도 인기 요인다.

이주자택지 투자시 주의사항

이주자택지가 인기가 높지만 투자 위험도 만만치 않다. 이주자택지는 조성원가의 80%로 주변시세보다 싸게 공급된다. 시세차익이 기대되는 대목이다. 이렇다 보니 이주자택지를 받을 수 있는 택지예정지구 내 농가주택이나 노후주택을 선 매입하는 투자자도 많다. 그러나 이는 불법이다. 현행법상 이주자 택지는 원주민이 토공. 지방공사 등과 공급계약을 체결 한 후 1회에 한해 되팔 수 있다.

택지지구 내 이주자 택지는 거래에 제한이 많아 단기 차익을 노린 투자는 피해야 한다. 현행법상 이주자 택지의 경우 원주민이 토공 등과 공급계약을 체결한 후 잔금을 내지 않고도 1회에 한해 되팔 수 있다. 이를 매입한 투자자는 잔금을 치르고 소유권을 넘겨받을 때까지는 땅을 되팔 수가 없다.

택지지구마다 차이는 있지만 계약 체결일부터 땅 소유권을 넘겨받는 데까지 걸리는 기간은 대략 2∼4년 정도인데 이때 땅 소유권을 넘겨받은 투자자는 이를 얼마든지 되팔 수 있지만 이 경우 양도세가 중과돼 사실상 단기 차익을 기대하기 힘들다. 

건물을 짓지 않는 나대지 상태에서 땅을 되팔면 양도세가 부재지주로 간주 60%로 부과된다. 이주자 택지 공급은 ‘보상 착수→대상자 선정→택지 추첨→계약’ 등의 단계를 거친다. 때문에 계약 체결 전인 ‘딱지’ 상태의 입주권을 매입하면 나중에 공급대상에 포함되지 않아 낭패를 볼 수 있다. 또 토지거래허가구역에선 거래 허가도 받아야 한다.

자칫 이주자 택지공급 대상이 아닌 농가 주택을 사들여 택지 공급을 받지 못할 가능성이 높다. 속칭 '물 딱지'를 매입한다는 이야기다. 이 경우 거래 자체가 불법이기 때문에 아무런 보상도 받지 못한다.

일반적으로 이주자택지 대부분은 도로변에 위치해 있다. 그러나 일부는 도로 이면에 자리 잡는 경우도 종종 나온다. 이 경우 높은 임대수익을 기대할 수 없어, 자칫 손실을 볼 수 있다. 비싼 값에 이주자택지를 매입할 경우 건축비 등을 고려할 때 막대한 투자비용을 물 수도 있다는 점도 큰 부담이다.

체크포인트는?

첫째, 택지지구 면적 대비 점포주택 비율이 낮은 곳이 유리하다.
둘째, 대로변, 상업지역 주변 등 임대수요 많은 곳 골라라.
셋째, 단기 차익 등 욕심 버리고 실수요 위주로 접근해야 한다.
넷째, 합법적 입주권이라도 이중매매된 사실 없는지 확인하라.

반면 협의양도 택지는 주거전용이며 보상절차에 협조한 땅주인에게 감정가에 공급한다. 투자자들의 궁금증은 한 가지로 모아진다. 1회 전매가 허용되는 이주자ㆍ협의양도 택지를 사들여 단독주택을 지으면 차익이 얼마일까다. 일반분양은 당첨확률이 낮은 만큼 현실적으로는 쉽지 않다.

협의인양토택지는 택지개발사업지구에서 사업지구내 토지를 협의에 의하여 양도한자에 대하여 공급하는 조성용지로서 협의를 촉진하고, 토지등 소유자에 대한 생활대책과 이주대책을 포함하는 제도라 할 수 있으며, 1세대당 1필지를 기준으로 하여 공급하게 되는 것이다. (택지개발촉진법시행규칙 제10조 제2항).

협의인양도택지의 공급대상자는 택지개발 예정지구 지정공람공고일의 전부를 협의에 의하여 당해사업의 시행자에게 양도한 자에 한해서 택지를 공급하게 되는 것이다.

공급대상은 토지보상법에 의한 협의에 응하여 택지개발예정지구 공람공고일 이전부터 소유하고 있는 사업예정지구 안의 토지 전부(토지상의 물건이나 권리 포함)를 사업시행자에게 양도하는 자 중에 수도권지역의 경우 1,000㎡이상(공동지분 포함)이 당해사업으로 편입된 경우와 수도권이외의 지역에서는 건축법 제49조제1항의 규정에 의한 대지의 분할제한 면적이상 양도한 자에 한해서 공급하게 된다.

 공급면적,가격은 1세대당 1필지를 기준으로 1필지당 165㎡이상 230㎡이하의 규모로 공급하게 된다.  공급가격은 수도권의 경우에는 감정가격에 공급하게 되고 수도권이외의 지역의 경우 조성원가의 110% 이내에서 점포겸용 또는 주거 전용 단독주택용지를 공급하게 되는데, 공급신청량이 택지개발계획에서 계획된 수량을 초과하는 경우에는 추첨의 방법으로 공급하게 된다.