오피스텔 뜬다는데 절세방안 없나?

주거용,업무용에 따라 절세방안 달라져

[프라임경제] 많은 부동산 전문가들이 틈새 투자상품인 도심 내 오피스텔도 관심 종목으로 꼽았다. 이는 오피스텔 공급과잉이 어느 정도 해소됐고, 일부 도심과 대학가는 공급 부족 현상을 빚고 있기 때문으로 풀이 된다.

도심 내 소형 오피스텔의 투자 수익이 7-8%, 일부 인기지역은 10%를 상회하고 있으며 고정적인 임대수익을 희망하는 수요자라면 투자를 고려해 볼 만하다는 것이다. 다만 오피스텔은 거래시장이 아파트에 비해 활성화되지 않았고, 매매 수요가 덜하다는 점에서 시세차익을 겨냥한 투자는 피해야 한다는 지적이다.

오피스텔은 상가와 더불어 대표적인 수익형 부동산으로 꼽힌다. 그러나 사전에 아무런 상식없이 투자에 임하면 낭패를 볼 수 있다.

오피스텔은 건축법상은 업무용이지만 주거용으로도 사용이 가능한 부동산이다. 오피스텔은 주거용이냐? 업무용이냐?에 따라 세무상 그 취급 방법이 달라진다.

즉 오피스텔을 업무용으로 사용하면 상업용 부동산으로, 주거용으로 사용하면 주택으로 간주하여 주택수를 따질때 불리하게 작용을 한다. 그러므로 투자에 임하기 전에 본인의 주택보유 여부등 상황을 잘 따져본 후 결정을 해도 늦지 않을 것이다. 그럼 오피스텔의 상황별 세무상 처리 및 절세방안에 대해서 알아보도록 하겠다.

◇ 오피스텔 상황별 세무상 처리

1. 오피스텔과 부가가치세

오피스텔을 구입하는 경우에도 상가와 마찬가지로 건물분에 대한 부가가치세를 부담해야 한다. 그리고 이렇게 부담한 매입부가가치세는 오피스텔을 사무실로 임대해주고 일반과세자로 사업자등록을 한 경우에 한해 환급된다. 그러나 간이과세자로 등록한 경우에는 매출부가가치세를 한도로 공제는 되지만 환급되지 않는다는 점에 주의를 요한다.

2. 오피스텔을 주거용으로 사용한 경우

오피스텔을 주거용으로 사용한 경우에는 주택으로 간주한다. 따라서 기존에 주택을 가지고 있는 경우에는 1세대 2주택이 되어 양도소득세 중과(50%세율)대상이며 장기보유특별공제도 배제가 된다.

3. 오피스텔을 본인이 직접 사용한 경우

오피스텔을 구입하여 임대주지 않고 본인이 직접 사용한 경우에는 그 사용용도에 따라 매입부가가치세의 환급이 결정된다.

(1) 과세사업에 사용한 경우

과세사업에 대해 일반과세자로 사업자등록을 한 경우에는 매입부가가치세를 전액 환급받을 수 있다. 그러나 간이과세자인 경우에는 매입부가가치세액이 전부 환급되는 것이 아니라 매출부가가치세를 한도로 공제될 뿐이다.

(2) 면세사업에 사용한 경우 : 구입시 부담한 부가가치세는 환급대상이 아니다.

(3) 주거용으로 사용한 경우 : 오피스텔을 주택으로 간주 매입부가가치세는 환급대상이 아니다.

4. 오피스텔을 양도하는 경우 : 일반과세자는 건물분에 대한 부가가치세를 부담해야 한다. 그러나 주거용으로 사용한 경우에는 부가가치세의 납세 의무가 없다.

◇ 오피스텔 세금 절세 전략

1. 부가가치세 절세전략

오피스텔도 과세사업을 할 경우에는 부가가치세를 부담하게 되는데, 사업과 관련된 부가가치세는 최종소비자에게 부담이 전가된다. 단,부담한 부가가치세를 공제받거나 환급받는 데 일정 기간이 소요되므로 거래과정에서 이러한 상황를 감안해야 한다.

따라서 일단 오피스텔을 분양받을 때는 과세사업자로 등록해 매번 분양대금을 치를때마다 세금계산서를 수수한 뒤 부가가치세 조기환급신청을 해서 부가가치세 매입세액을 일단 공제를 받는 것이 유리하다고 할 수 있다. 이후 부가가치세 재계산을 해서 납부하면 되기 때문이다.  

오피스텔을 양도할 때는 양도자가 과세사업자(부동산 임대업 포함)라면 건물분 양도가액의 10%에 해당하는 부가가치세를 양수자에게 징수해 납부해야 한다. 양수자가 비사업자 또는 면세사업자라면 이 부가가치세는 공제되지 않으므로 사실상 양도가액을 높여 거래에 부담을 주게된다. 이 경우에는 양수자로 하여금 부동산 임대사업자등록을 유도 사업의 포괄양수도 방식으로 오피스텔을 양도하면 세금계산서를 발행하지 않아도 되어 부가가치세를 부담을 면할 수 있다.

2. 부동산 임대소득세 절세전략

주택의 경우에는 두 채 이상 임대할 때 부동산임대소득에 대해 소득세가 과세되므로, 오피스텔을 임대할 때 부동산임대소득에 대해 소득세가 과세되므로, 오피스텔을 임대할 때 소득세를 부담하지 않으려면 임대주택에 해당하는 주택을 세대별로 한 채인 상태로 만드는 것이 좋다.

3. 양도소득세 절세전략

양도소득세는 양도당시 부동산의 실질이용상황에 의해 주택인지 사업용건물인지를 구분해 양도소득세를 계산하게 된다.

만약 1세대 2주택에 해당되는 상황에서 오피스텔을 양도해야 한다면 오피스텔을 주택상태가 아니라 사업용부동산 상태로 양도하는 것이 유리하다. 주택으로서 오피스텔을 양도하면 양도차익의 50%이상의 세율로 중과세하기 때문이다. 이를 위해서는 양도하기 전에 부동산 임대사업자로 등록해 사무용으로 임대를 한 뒤에 양도하는 것이 유리하다. 이 경우에는 부가가치세에 유의하는 것을 잊어서는 안된다. 불가피하게 주택으로서 오피스텔을 양도한다면 여러 주택 중 가장 양도차익이 적은 부동산을 먼저 양도하는 것이 유리함은 물론이다.