세금 알면 부동산 매도시기 보인다

처분 시기에 따라 세부담액 차이가 많아

[프라임경제] 부동산을 처분하면 금액이 크고 그에 따른 세금부담도 매우 커질 수 있으므로 매도를 하기 전부터 치밀한 계획이 필요하다. 자칫 잘못하면 단 하루만 늦게 매도를 하더라도 수천만원의 세금을 더 내야 하는 상황이 벌어질 수 있기 때문이다.

부동산은 불완전 경쟁시장에서 거래되고, 철저한 준비 없이는 매도타이밍을 놓치는 경향이 많다. 따라서 부동산 거래시에는 장기적인 관점에서 보유를 할 것인지, 매도를 할 것인지의 여부를 고려해야 하며 처분시에는 시장여건을 고려하되, 동시에 매도시점을 조절하는 지혜가 요구된다.

사실 지금은 2주택이상 다주택자는 매도타이밍이 명확하게 정해져 있는 상태다. 이명박 정부의 세금정책도 1주택자에게 초점이 맞춰진 상태다. 가급적이면 투자가치가 있는 주택을 제외한 주택을 처분하되, 양도금액이 적게 나오는 주택을 처분하는 것이다. 2주택자 이상 보유자는 적어도 50%의 중과세가 적용 되기 때문이다.

모든 부동산에는 세금이 따라 붙는다. 세태크가 부동산에 미치는 영향은 절대적이다. 부동산에 처분시기와 방법을 정할 때 반드시 세금 계획이 요구되는 이유다.

■ 1년안에 매도 계획이라면 6월 1일전 처분이 유리

보유하고 있는 부동산에 대하여 부과되는 세금인 재산세와 종합부동산세는 매년 6월 1일을 과세기준일로 정하여 이 날 현재 부동산을 사실상 소유하고 있는 자에게 세금을 부과하고 있다.

따라서 5월 31일에 부동산을 양도하였다면 6월1일 현재 소유자인 매수자가 당해연도분 재산세를 납부해야 하며, 6월 2일에 양도하였다면 매도자가 보유한 기간이 5개월뿐이더라도 1년치 세금을 매도자가 납부해야 한다. 그러므로 과세기준일(6월1일)을 전후하여 부동산을 양도하고자 하는 경우에는 6월1일 전에 양도해야 재산세 납세의무가 없다.

■ 자금 여력이 있다면 장기 보유 고려

부동산 정책은 경기 상황에 따라 또는 정권의 이념에 따라 달라질 수 있으므로, 긴급한 자금상의 압박이 없다면 5년에서 10년 정도의 장기보유 여부에 대해서도 고려해야 한다. 이때는 보유세 부담을 질 수 있는 능력이 전제되어야 하며, 동시에 동일한 투자금액을 다른 자산에 투자했을 때의 수익률과 비교하여 우위에 있다는 판단이 서야 한다.

■ 비수익용 부동산, 수익용 부동산 전환 고려

토지를 처분하지 않고 건물을 지어 수익용 부동산으로 전환할 경우에는 토지가 더 이상 비사업용토지가 아니므로 중과대상에서 제외될 수 있으므로 처분시기를 고민할 필요는 없다. 다만 수익용 부동산의 경우에는 입지조건이나 건물의 용도 등을 고려해야 하며, 특히 주거용 건물일 경우에는 1세대 다주택자에 해당될 수 있다는 점에 유의하여야 한다.

■ 부동산 증여하는 경우도 생각해봐야

상속과 증여는 맞물려 있으므로 자녀에게 증여하는 경우에는 반드시 10년을 단위로 이뤄져야 하는데, 만약 증여했다가 10년 이내에 상속을 해야 한다면 오히려 증여가 불리할 수도 있으므로, 이점에 유의한다.

■ 세금과 관련된 사항은 전문가에게

세무계획시에는 보유 부동산 전체에 대해 처분방안을 고려해야 한다. 부동산을 처분시 계획을 세울 때와 그렇지 않을 때에 최대 1억원 이상의 세금차이가 발생할 수 있다. 또한 부동산을 투자의 관점에서 다른 자산에 대한 투자와 비교할 때 수익률 우위 여부를 검토해야 하고, 이 경우에는 경제적 기회비용이라는 측면에서 그 이상의 차이도 발생할 수 있다.

따라서 부동산의 보유와 처분에 대해서는 사전에 반드시 세무전문가와 상의하는 것이 필수적이다. 세무전문가에 대한 자문수수료를 아끼려다 더 큰 경제적 손실을 입을 수 있다는 점을 항상 염두에 두어야 한다.

자료 참조: 비즈앤택스(www.bizntax.com)