뜨는 오피스텔, “이것만은 확인하자”

[프라임경제] 과거 애물단지로 여겨지던 오피스텔이 부동산 시장에서의 전셋값 상승과 중·소형 아파트의 오름세가 지속되는 상황에서 주목을 받고 있다.

더욱이 연간 공급량이 꾸준히 감소하면서 공급과잉에서 벗어난 상황에서 오피스텔의 경우 도심과 역세권을 중심으로 분포되어 있어 젊은 층은 물론 상가와 더불어 대표적인 수익형 부동산으로 자리 잡았다.

그러나 확인해야할 것은 오피스텔이 건축법상 업무용이지만 신고를 할 경우 주거용으로도 활용이 가능한 부동산이라는 것이다. 결국 실수요자가 오피스텔을 주거용으로 쓰느냐, 업무용으로 쓰느냐에 따라 세무상의 절차도 달라지는 것이다.

즉 오피스텔을 보유해도 아파트 청약에 있어서는 무주택자로 인정을 받아 1순위로 청약이 가능하고, 전매제한, 재당첨금지, 충부채상환비율(DTI)도 적용되지 않는다. 특히 건축법 상 업무용 시설로 분류되기 때문에 주택 수로도 포함되지 않고, 종합부동산세 대상도 아닌 것이다.

이와 관련 내집마련정보사 김영진 연구원이 오피스텔 구입에 앞서 5가지 팁(Tip)을 조언했다.

◆제도가 바뀐다.
이르면 오는 9월부터 오피스텔도 ‘지역우선공급제도’가 시행된다. 이에 따라 일반 아파트와 같이 계약 후 일정 기간 전매가 제한될 뿐 아니라 해당 지역 거주자에게 일정 물량을 배정하는 등 각종 규제가 적용될 가능성이 높아 관련규제 개정에 신경을 써야한다.

◆등록·취득세 감면을 받을 수 없다.
예컨대 소형 아파트 5채를 매입하고 주택임대사업을 하면 취득관련 세금이 감면받지만 오피스텔은 주택이 아니기 때문에 감면을 받을 수 없다.

◆종합부동산세의 대상이 될 수 있다.
비록 오피스텔은 건축법 상 업무용으로 시설이 분류돼 종부세 대상이 아니지만 업무용세법에서는 오피스텔을 실제 주거용으로 사용하면 주택으로 본다. 또한 공실이라 할지라도 실제 내부 구조가 주거용으로 사용됐다면 종부세의 대상이 된다. 이에 따라 공시가격이 6억원 이상일 경우 세금을 내야 한다.

◆비과세 혜택을 받지 못하고, 중과세 대상이 될 수 있다.
예컨대 3년 이상 보유한 아파트 한 채와 주거용으로 사용하는 오피스텔 한 채를 보유하고 있을 경우 3년 이상 보유를 했더라도 아파트를 팔 때 비과세 혜택을 받을 수 없다. 아울러 1가구 2주택에 해당돼 50%의 양도소득세를 내야 한다.

◆주거용으로 사용하게 되면 분양 시점에 받은 10%의 부가세를 환급해야 한다.

이 밖에도 박상언 유엔알컨설팅 대표는 “최근 서울 오피스 공실률은 아시아 주요 국가보다 낮은 1~2% 수준이으로 세계 최저 수준의 공실율을 자랑한다”며 이명박 정부의 7.4.7 정책이 빛을 발할수록 임대료와 오피스 가격은 크게 오를 가능성이 있다고 전망했다.

아울러  “정부가 지난 2007년 전세난 해소를 위해 전용면적 15평(50㎡) 이하의 오피스텔에 대해 바닥 난방을 허용했지만 수요는 제한적일 수 있다”며 위험요소에 대해서도 지적했다.