서울시 ‘시프트사업’ 실효성 논란

업계 "서울시 요구하는 의무사항 지키며 진행하긴 곤란"

[프라임경제] 서울시가 지난 18일 역세권 지역에 장기전세주택(시프트) 1만호를 추가 공급하겠다고 발표한 것을 두고 실효성 논란이 일고 있다. 시프트사업의 골자는 서울시가 지하철역에서 도보 7분 이내 거리에 위치해 보행접근이 양호하고 편리한 교통·생활여건을 갖춘 역세권 지역에 장기전세주택을 공급해 공급난에 도움을 주겠다는 것. ‘오세훈식 주택사업’으로도 불리는 이 사업을 두고 벌어지고 있는 논란을 살펴봤다. 

민간주도로 이뤄지는 이번 추가공급은 역세권지역에 일반주택을 건설하려는 민간사업자에게 ‘용적률 상향’이라는 혜택을 부여하는 대신, 이로 인한 개발 이익의 일정 부분을 ‘장기전세주택’공급용으로 시가 매입, 환수하는 방식으로 이뤄질 전망이다.

즉, 이 사업에 참여하는 민간사업자는 용적률 상향 등의 혜택으로 그 동안 불가능한 사업지에 사업을 시행할 수 있거나 더 많은 건축 연면적을 확보할 수 있는 수혜를 입는 대신 기존에 담고자 했던 일반주택과 상가 용도 이외에 장기전세주택 공급의 의무를 갖게 되는 것이다.

서울시는 “장기전세주택은 기존 임대주택과는 달리 전용면적 59㎡(18평형), 85㎡(26평형), 114㎡(35평형)의 중대형을 공급하기 때문에 국공유지와 택지자원이 고갈된 서울의 여건상 공공이 주도하는 방식으로는 한계가 있다”며 시프트사업에 대한 배경을 털어놨다.

<서울시의 장기전세주택사업 개요도>

◆민간기업, 참여할까?

이번 역세권 시프트사업의 핵심은 무엇보다 민간의 참여가 우선적으로 이뤄져야 할 것으로 보인다. 역세권에 1만가구라는 적지 않은 물량을 확보하려면 민간사업자들은 땅을 사들여야하는데 이 과정에서 실소유자들과의 마찰이 우려되기 때문이다. 

게다가 서울시가 내건 ‘용적률 완화’ 방침도 일조권과 분양가상한제 규제로 한계가 있을 것으로 예상된다. 이에 업계에선 “일단은 지켜봐야 하겠지만 관련 규제들을 수정해야 어느 정도 메리트가 생길 것이다”고 밝혔다.

서울시는 민간사업자가 이러한 인센티브를 부여받기 위해서는 친환경건축물, 신재생에너지 사용 등 서울시의 ‘미래형 주거환경 조성을 위한 주요 정책’ 7가지 중 4가지 이상을 의무적으로 적용해야한다고 밝혔다.

이에 대해 한 건설사 고위관계자는 “서울시가 요구하는 각종 의무사항들을 다 지키며 진행하기는 곤란하다”며 사업진행에 대한 어려움을 밝혔다.

◆가격안정, 가능할까?

서울시는 무분별한 난개발을 방지하기 위해 사업가능 대상지를 보행으로 약 7분 거리내의 역세권, 즉 지하철역으로부터 반경 500ｍ이내의 기존 지구단위계획 내 주거지역으로 한정했고 사업부지가 역세권에 걸치는 경우에는 1/2 이상이 역세권에 포함되면 가능하다고 언급했다.

일각에선 시프트사업으로 역세권 주변에 땅값이 오를 것이라는 전망이 나오고 있다. 인근지역 재개발사업에 대해 완화조치가 내려질 가능성이 크기 때문이다.

장기적으로 보면, 역세권의 슬럼화로 인해 가격이 떨어질 것이라는 분석도 조심스레 나오고 있다. 용적률이 높아지고 일조권이 침해되면서 주거문화의 질이 떨어질 수 있기 때문이다. 아울러 빠른 기간 동안 수요가 찰 경우 사업 자체가 흐지부지해질 것이라는 분석도 제기되고 있다.

투기시장으로 전락할 가능성도 점쳐진다. 최근 얼어있는 부동산시장에 여유자금을 소유한 투자자들이 몰려들 가능성도 있기 때문이다. 대한건설협회 관계자는 “가격이 오를 때까지 오른 역세권에 시프트사업을 진행시켜 부동산시장의 불안정과 투기바람을 불러올까 염려된다”고 우려를 표했다.

◆설득 여부가 관건

이번 시프트사업에 대해 부동산뱅크 길진홍 팀장은 “예전에 진행된 시프트사업의 경우, 결국은 공공임대주택을 시프트사업으로 돌려 사용했었다”며 서울시가 1만가구를 확보하는 것이 중요하다고 지적했다.

이어 “남는 게 없더라도 실적을 쌓아야하는 건설사의 경우 참가할 가능성은 높다”고 분석하면서도 “서울시가 지주와 건설사들을 어떻게 구슬리냐에 따라 이번 사업의 성공과 실패가 좌우될 것”이라고 내다봤다.

업계에서도 “역세권별로 차별화된 사업계획을 검토해야한다”며 투기방지에 대한 대책마련 촉구도 덧붙였다.