부동산 세제 '실거주 중심으로 재편' 시장 판도 바뀔까

종부세·양도세 손질, 초고가·비거주 부담↑…공급·금리·대출 여건, 시장 향방 좌우

Ⓒ 연합뉴스

[프라임경제] 정부가 올해 세제개편안을 통해 성장동력 확충과 민생 지원, 공정과세를 골자로 한 세제 개편에 나섰다. 기업 투자와 국내 생산을 지원하는 세제 혜택을 확대하는 한편, 부동산 세제는 '실거주 중심'으로 재편하며 조세 형평성을 높이는 데 방점을 찍었다. 특히 장기보유특별공제를 장기거주소득공제로 개편하고, 종합부동산세 체계를 손질하면서 향후 부동산 시장에 미칠 영향에도 관심이 쏠린다.

정부는 지난 3일 발표한 '2026년 세제개편안'을 통해 △잠재성장률 반등 지원 △민생 및 지역경제 활성화 △공정과세를 위한 조세체계 개편 △납세 편의 제고 등을 주요 과제로 제시했다. 국내 생산을 촉진하기 위한 국내생산세액공제를 신설하고, 국가전략기술 투자와 벤처투자 지원을 확대하는 등 성장동력 확보를 위한 세제 인센티브도 담았다.

이번 개편안에서 가장 눈에 띄는 변화는 부동산 세제다. 

기존 장기보유특별공제를 장기거주소득공제로 전환해 보유기간보다 실제 거주기간 중심으로 세제 혜택을 부여하도록 조치했다. 

실거주 1주택자는 종합부동산세 기본공제를 확대하고 장기 거주에 따른 양도세 부담을 완화하는 반면, 비거주 1주택자 및 초고가 주택 보유자는 공제 한도를 단계적으로 축소해 세 부담을 높이는 방향으로 설계됐다. 다주택자 양도세 중과는 2027~2028년 한시적으로 완화해 거래를 유도하되, 이후 다시 원상 복귀하는 방안도 포함됐다.

이번 개편안 핵심은 단순히 세금을 더 걷거나 덜 걷는 데 있지 않다. 부동산 세제 중심축을 '보유'에서 '실거주'로 옮기겠다는 정책 방향이 분명해졌다는 점이다. 실수요자에게는 세 부담을 낮춰 주거 안정을 지원하는 대신 투자 목적 자산 보유에는 과세를 강화해 조세 형평성을 높이겠다는 의도가 담겼다.

시장에서는 거래 정상화 효과를 기대하면서도 "집값에 미칠 영향은 제한적일 것"이라는 시각이 우세하다. 

실제 과거 사례를 보면 세제 변화만으로 시장 흐름이 결정되지는 않았다. 지난 2020년 다주택자 '양도세 중과 유예' 당시 초저금리와 함께 △풍부한 유동성 △공급 부족 우려 등이 맞물리며 세 부담 완화에도 집값 상승 기대가 더 크게 작용했다. 

이와 달리 2022년 '양도세 중과 한시 배제' 당시에는 금리 급등 및 대출 규제로 매물은 증가했지만, 거래가 살아나지 못하면서 가격 조정으로 이어졌다. 결국 금리와 유동성, 공급, 대출 여건, 시장 심리 등이 세제 효과를 좌우했다는 분석이다.

현재 시장은 두 시기 중간 지점에 있다는 게 업계 분위기다. 

서울은 △공급 부족 △핵심 입지 선호 △전월세 감소 등에 따른 매매 전환 수요가 가격을 지지하고 있지만, 대출 규제 강화 여파로 수요자 자금 조달 여력은 과거보다 제한된 상태다. 

업계 관계자는 "이번 세제개편으로 일정 수준 매물 출회는 가능하겠지만, 2022년처럼 대규모 매물이 한꺼번에 쏟아질 가능성은 크지 않다"라고 전망했다. 

특히 강남권 등 초고가 주택 시장에서는 '장기거주소득공제 한도 축소'로 일부 매도 움직임이 나타날 수도 있지만, 희소성과 자산가치를 감안하면 보유를 유지하거나 또는 실거주로 전환, 증여 등 절세 전략을 선택하는 사례가 더 많을 것이라는 분석도 적지 않다. 반면 일반 실수요자는 양도가액 30억원 이하 장기 거주 1주택자에 대한 공제 확대 혜택으로 거래 부담이 다소 줄어들 것으로 바라봤다. 

다주택자 양도세 중과 한시 완화 역시 시장에 미칠 영향은 제한적일 것이라는 시선이다. 

과거처럼 단기간 매물 급증이 아닌, 절세 시점을 고려한 매물이 2년간 점진적으로 시장에 나올 가능성이 높다는 분석이다. 더불어 종부세 부담 확대는 일부 임대시장에서 월세나 반전세 전환 등 임대료 상승 요인으로 이어질 가능성도 제기된다.

결국 이번 세제개편안은 실거주 중심 과세체계를 구축하고, 거래를 정상화하려는 성격이 강하다는 게 업계 중론이다. 기업 투자와 국내 생산에는 세제 지원을 확대하면서 부동산은 실수요자 중심으로 제도를 재편하는 '선별적 지원과 공정과세'라는 정책 기조가 보다 뚜렷해졌다는 평가다. 

다만 실제 시장 변화는 금리를 포함해 △대출 규제 △공급 확대 여부 △국회 세법 개정 과정 등에 따라 달라질 수도 있는 만큼 향후 정책 방향에 귀추가 주목되고 있다.