부동산 세제개편 논란 "실거주 강화, 세입자 부담으로 전가"

전월세·민간임대 위축 우려…시장 안정 위해 공급 확대 병행 필수

Ⓒ 서울시

[프라임경제] "세제개편 영향이 주택 보유자에 그치지 않고, 결국 세입자와 공급시장으로 이어질 수 있다."

정부가 '실거주 중심'을 골자로 한 2026년 세제개편안을 발표한 이후 부동산 시장 관심이 집값보다 전월세시장으로 향하고 있다. 종합부동산세 개편과 장기거주 중심 양도소득세 체계 개편이 집주인 실거주를 유도하면서 전세 물량 감소와 임대료 상승으로 이어질 수 있다는 우려가 커지고 있기 때문이다. 

서울시는 6일 서울시청에서 '부동산 정상화를 위한 시민 대토론회'를 열고, 정부 세제개편안이 주택시장에 미칠 영향을 점검했다. 

이날 토론회는 기존 전문가 발제 중심 형식에서 벗어나 공인중개사와 청년, 정비사업 관계자, 민간임대사업자 등이 현장에서 체감하는 문제를 먼저 이야기하고 전문가들이 이를 분석하는 방식으로 진행됐다.

토론회에서 가장 많이 언급된 키워드는 '전월세시장'이었다. 참석자들은 세제개편 직접 대상은 고가주택과 다주택자지만, 실제 충격은 임대시장으로 확산될 가능성이 높다고 진단했다.

토론회에 참석한 박준 공인중개사 대표는 "예전에는 단지별 전월세 매물이 50~80건씩 나왔지만, 지금은 10건도 되지 않는다"라며 "집주인 실거주가 늘어나면 임차인은 서울 외곽으로 밀려날 수밖에 없다"라고 우려했다. 재건축 이주 수요까지 겹칠 경우 전세난이 더욱 심화될 수 있다는 설명이다.

강서구와 강동구에서 활동하는 공인중개사들도 비슷한 진단을 내놨다. 토지거래허가구역 확대와 실거주 요건 강화 이후 전월세 물량이 급감하고 있으며, 세제개편 시행시 임대 매물이 더욱 줄어들 가능성이 크다는 것이다. 특히 빌라와 다세대 등 비아파트 임대시장까지 영향을 받을 경우 청년과 서민 등 주거 취약계층의 부담이 커질 수 있다는 우려도 이어졌다.

전문가들도 세제 변화가 전월세시장으로 연쇄적으로 전달될 가능성을 지적했다.

이창무 한양대 교수는 "정부 정책 타깃은 주택 보유자이지만, 가장 큰 영향을 받는 곳은 전월세시장"이라며 "서울처럼 임차가구 비중이 높은 도시에서는 세제 변화가 세입자에게 그대로 전가될 가능성을 살펴봐야 한다"라고 설명했다. 

노희천 숭실대 교수 역시 "조세 형평성과 함께 국민 수용성, 시장 반응, 정책의 예측 가능성을 함께 고려해야 한다"라고 강조했다.

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청년층이 체감하는 주거 불안도 적지 않았다.

지난 6월 지방에서 서울로 취업한 사회초년생 김민정 씨는 "부동산을 방문할 때마다 매물이 없다는 말을 들었고, 실제 볼 수 있는 집도 한두 곳뿐"이라며 "전세대출 요건과 매물 부족으로 결국 월세를 선택했고, 매달 월세와 관리비 부담을 안고 있다"라고 말했다.

그는 이어 "세제개편 이후 집주인이 직접 거주하게 되면 어렵게 구한 집에서도 나가야 하는 것인지 불안하다"라며 "청년들이 집 걱정 없이 서울에서 미래를 준비할 수 있었으면 좋겠다"라고 호소했다.

민간 임대시장 위축에 대한 우려도 이어졌다.

최왕규 세무사는 등록임대사업자 세제 혜택 축소와 관련해 "정부 정책을 믿고 장기간 임대를 유지한 사업자 예측 가능성이 훼손될 수 있다"라며 "정책 신뢰가 흔들리면 민간 임대 공급 감소로 이어질 수 있다"라고 지적했다.

정비사업과 비아파트 공급 관계자들 역시 "대출 규제와 취득·양도 단계 '세 부담'으로 신규 사업 추진이 갈수록 어려워지고 있다"라고 토로했다. 

주택신축판매업자 이도훈 씨는 "공급을 위축시킨 원인을 바로잡지 않은 채 같은 규제를 반복해서는 시장을 정상화하기 어렵다"라고 말했다. 

기업형 민간임대 관계자들 역시 "공공임대만으로는 서울의 다양한 임대 수요를 감당하기 어렵다"라며 "민간 공급 기반을 유지할 수 있는 세제·금융 여건 개선이 필요하다"라고 제안했다.

토론회에서는 시장 안정을 위한 근본적 해법으로 공급 확대가 제시됐다.

참석자들 모두 "세금과 규제를 통한 수요 억제만으로는 시장 안정에 한계가 있다"라며 "재개발·재건축 활성화와 비아파트 공급 확대, 민간임대시장 정상화 등 공급 기반을 함께 넓혀야 한다"라고 강조했다. 공공과 민간, 아파트와 비아파트를 구분하지 않고 가용한 공급 수단을 모두 활용해야 한다는 데도 공감대가 형성됐다.

다만 이날 토론회는 서울시가 주최한 행사인 만큼 정부 세제개편에 대한 비판적 시각이 주를 이뤘다. 그럼에도 참석자 발언을 종합하면 공통된 문제의식은 세제개편 영향이 주택 보유자에만 머무르지 않고 전월세시장과 청년, 고령층, 민간 공급시장으로 연쇄적으로 확산될 수 있다는 점이었다.

오세훈 서울시장은 "오늘 확인한 것은 세제 변화 영향이 주택 보유자뿐만 아니라 전월세 세입자와 청년, 고령층, 임대주택 공급자에게까지 이어질 수 있다는 시민들의 절박한 우려"라고 강조했다. 

그는 이어 "현장 목소리를 정부에 전달하고, 시민 주거 불안을 키울 수 있는 제도는 보완을 요구하겠다"라며 "주택시장 안정의 근본 해법은 세금으로 수요를 억누르는 것이 아니라 시민이 원하는 곳에 충분한 주택을 공급하는 것"이라고 덧붙였다.