수도권 아파트 신고가 확산 "초고가보다 뜨거운 6억~20억"

서울 주요 가격대 '경신'…초고가 신고가 비중 '하락'

[프라임경제] 수도권 아파트 시장에서 가격 상승 중심축이 6억~20억원대 주택으로 확산하고 있다. 거래량 자체는 3억~6억원대에 가장 많이 몰렸지만, 기존 최고가격을 갈아치우는 신고가 거래는 6억원을 넘어선 가격대에서 두드러지는 모습이다. 반면 20억원을 넘어서는 초고가 아파트에서는 신고가 비중이 오히려 낮아져 가격대에 따른 시장 온도차도 뚜렷해지고 있다.

직방이 국토교통부 아파트 실거래가를 분석한 결과, 올해 7월 수도권 아파트 시장에서 6억 초과~20억 이하 가격대 중심으로 신고가 비중이 1년 전보다 일제히 상승했다. 특히 15억~20억 거래 가운데 신고가 비중은 지난해 7월 47.9%에서 올해 53.8%로 올라 가격대별 신고가 비중 가운데 가장 높은 수준을 기록했다.

수도권 아파트 7월 가격대별 거래 현황. Ⓒ 직방

가격대가 높아질수록 신고가 거래가 빠르게 늘어나는 흐름도 확인됐다. 

6억~9억 거래 신고가 비중은 지난해 7월 6.5%에서 올해 20.7%로 14.2%p 상승했다. 9억~12억의 경우 16.1%에서 36.7%로 20.6%p 높아졌다. 특히 12억~15억원에서는 신고가 비중이 23.4%에서 47.0%로 23.6%p 뛰며 전체 가격대 가운데 가장 큰 상승폭을 나타냈다. 15억~20억 역시 47.9%에서 53.8%로 상승했다. 수도권 아파트 15억~20억 거래 절반 이상이 종전 동일 단지·동일 면적 최고 실거래가격을 넘어선 셈이다.

반면 상대적으로 가격이 낮은 주택에서는 신고가 움직임이 제한적이었다. 3억 이하 거래 신고가 비중은 오히려 3.5%에서 1.5%로 떨어졌다. 3억~6억 역시 4.1%에서 5.0%로 소폭 상승하는 데 그쳤다. 이는 실제 거래가 많이 이뤄지는 가격대와 가격 상승을 주도하는 가격대가 서로 다르다는 의미라는 게 업계 분석이다. 

수도권 전체 아파트 거래에서 가장 큰 비중을 차지하는 가격대는 3억~6억이다. 해당 가격대 거래 비중은 지난해 7월 35.9%에서 올해 37.9%로 확대됐다. 6억~9억의 경우 19.7%에서 19.6%로 비슷한 수준을 유지했다.

중고가 아파트 거래 비중도 일부 확대됐다. 9억~12억이 전체 거래에서 차지하는 비중은 8.2%에서 8.9%로, 12억~15억은 4.1%에서 5.0%로 높아졌다. 반면 15억~20억 거래 비중은 3.0%로 1년 전과 비슷했다. 

업계 관계자는 "거래가격대가 전반적으로 급격하게 이동했다기보다 일부 중고가 가격대 거래가 늘어나는 동시에 해당 가격대 안에서 가격을 경신하는 거래가 증가했다"라고 바라봤다.

눈에 띄는 부분은 20억원을 넘어서는 초고가 시장 분위기다. 중고가·고가 아파트 신고가 비중이 높아진 것과 달리 20억 초과 가격대에서는 신고가 비중이 지난해보다 일제히 낮아졌다.

20억~25억 신고가 비중은 56.2%에서 44.0%로 떨어졌으며, 25억~30억도 71.4%에서 25.8%로 크게 낮아졌다. 30억 초과 역시 70.0%에서 32.5%로 하락했다. 다만 해당 가격대는 전체 거래에서 차지하는 비중 자체가 크지 않아 개별 거래에 따라 신고가 비중 변동폭이 크게 나타날 수 있다는 점은 감안해야 한다.

지역별로 살펴봐도 비슷한 흐름이 포착되고 있다. 

서울 아파트 7월 가격대별 거래 현황. Ⓒ 직방

서울에서는 15억~20억 거래 신고가 비중이 48.7%로 가격대 가운데 가장 높았다. 이외에 △12억~15억 46.4% △9억~12억 40.4%를 기록했다. 6억~9억 역시 지난해 7월 9.4%에서 올해 28.1%로 크게 상승했다.

서울에서 실제 거래가 가장 많이 이뤄진 가격대는 6억~9억으로 전체 27.7%를 차지했다. 이어 △3억~6억 21.7% △9억~12억 16.2% 순이었다. 거래가 꾸준히 발생하는 주요 가격대에서 신고가 거래까지 함께 늘어난 것이다. 반면 20억원을 넘어서는 가격대 신고가 비중은 △20억~25억 37.9% △25억~30억 26.7% △30억 초과 32.1%로 15억~20억원보다 낮았다.

경기도에서는 이런 현상이 더욱 뚜렷했다. 경기 아파트 6억~9억 신고가 비중은 1년 사이 4.0%에서 17.1%로 높아졌으며, 9억~12억도 17.2%에서 33.3%로 상승했다. 아울러 12억~15억에서는 신고가 비중이 48.4%, 15억~20억은 62.8%에 달했다.

특히 경기는 전체 거래 44.5%가 3억~6억 이하에서 이뤄지고, 3억 이하도 25.1%를 차지하는 등 6억 이하가 거래 중심이다. 그럼에도 불구 신고가는 9억 이상에서 상대적으로 활발하게 나타났다. 15억~20억 거래는 전체 1.8%에 불과하지만, 해당 가격대에서 신고가 비중은 60%를 넘어섰다.

경기 아파트 7월 가격대별 거래 현황. Ⓒ 직방

인천은 서울·경기와 다른 흐름을 보였다. 

3억 이하와 3억~6억 거래 비중이 각각 47.9%, 42.2%로, 6억 이하 아파트가 전체 거래 약 90%를 차지했다. 신고가 비중도 △3억 이하 1.9% △3억~6억 1.8% △6억~9억 3.5%에 그쳐 서울과 경기에 비해 낮았다. 인천에서도 거래가격대가 일부 높아지는 변화가 나타나고 있지만, 가격 경신 움직임은 상대적으로 제한적인 셈이다.

결국 7월 수도권 아파트 시장은 6억~20억원 중심으로 기존 최고가를 넘어서는 거래가 빠르게 늘어나는 모습으로 요약된다. 특히 20억원 이상 초고가 시장보다 실제 수요층이 상대적으로 두터운 중고가·고가 시장에서 가격 경신이 활발해진 만큼 향후 가격 상승세가 어느 범위까지 확산할지가 관심사로 떠오른다.

뿐만 아니라 정부가 실거주 중심 '2026년 세제개편안'을 내놓은 가운데 향후 세제 및 금융 규제 변화도 변수다. 정책 변화가 수도권 아파트 가격대별 거래 구조와 신고가 흐름에 어떤 영향을 미칠지 주목된다.