청약시장 '옥석 가리기 심화' 공급 확대에도 청약 수요 위축

서울·3기 신도시·분상제 단지 수요 집중…입지·가격 따라 성적 양극화

[프라임경제] 올해 아파트 분양 물량이 지난해보다 크게 늘었음에도, 청약시장 유입 수요는 오히려 줄어든 것으로 나타났다. 공급 확대가 전체적 청약 열기로 이어지지 않고, 입지와 가격 경쟁력을 갖춘 일부 단지로 수요가 몰리는 '옥석 가리기' 현상이 뚜렷해지는 추세다. 

직방이 올해 현재(9월18일 기준)까지 입주자 모집 공고 단지를 분석한 결과, 일반공급 물량(8만5321세대)이 전년(6만3668세대)대비 34% 늘었다. 반면 1순위 청약 접수(47만5009건)는 오히려 26.6% 감소해 평균 청약경쟁률도 10.2대 1에서 5.6대 1로 낮아졌다. 

2025~2026년 일반 공급 물량 및 청약접수 결과 비교. Ⓒ 직방

청약시장 전체 경쟁률은 낮아졌지만, 모든 단지가 수요 감소를 겪은 건 아니다. 수요자들이 입지와 분양가, 향후 주거가치 등을 따져 청약에 나서면서 지역과 공급 유형별 성적 차이가 뚜렷하게 벌어졌다.

특히 공공분양과 민간분양 차이가 적지 않았다. 

올해 공공분양은 20개 단지 6735세대 모집에 1순위 청약 12만7842건이 접수되면서 평균 경쟁률 19대 1을 기록했다. 지난해(38.1대 1)보다 낮아졌지만, 민간분양 경쟁률(4.4대 1) 약 4.3배 수준이다. 구체적으로는 △남양주왕숙2지구 A3 126.8대 1 △왕숙아테라(A1) 105.5대 1 △화성동탄2지구 C27블록 100.6대 1 등 수도권 주요 택지 중심으로 경쟁률이 높았다. 

반면 민간분양은 공급 확대에도 청약자가 줄었다. 전체 191개 단지 7만8586세대가 공급되며서 물량이 지난해보다 35.5% 증가했지만, 1순위 접수는 34만7167건으로 19.4% 감소했다. 평균 경쟁률도 7.4대 1에서 4.4대 1로 낮아졌다. 

공급유형별 청약경쟁률 비교 및 주요 단지. Ⓒ 직방

분양가 경쟁력도 청약 성적을 가른 요인으로 분석되고 있다. 분양가상한제 적용 단지 올해 평균 경쟁률(10.8대 1)이 미적용 단지(3.7대 1)보다 약 2.9배 높았다. 분상제 단지 역시 지난해(24.5대 1)에서 경쟁률이 하락했지만, 여전히 상대적으로 높은 청약 수요를 유지하고 있다. 

서울 수요 집중 현상도 두드러지고 있다. 서울 평균 1순위 경쟁률(63.1대 1)이 지난해(132.9대 1)보다 크게 떨어졌지만, 여전히 전국에서 가장 높았다. 특히 올해 서울 일반공급 물량은 전국 2.8%에 불과했지만, 1순위 청약 접수(15만1473건)는 전국 접수량 31.9%를 차지했다.

실제 서초구 '아크로서초'는 일반공급 30세대에 3만2973건이 접수되며 경쟁률 1099.1대 1을 달성했으며 이외에도 △오티에르반포 710.2대 1 △이촌르엘 135.0대 1을 기록했다. 경쟁률 상위 3개 단지 모두 분양가상한제가 적용된 강남권·용산 단지라는 점도 가격과 입지가 청약 선택에 미치는 영향을 보여준다. 

지역별 흐름도 엇갈렸다. 경기 평균 경쟁률은 지난해 11.4대 1에서 올해 5.3대 1로 낮아진 반면 인천은 3.2대 1에서 6.4대 1로 상승했다. 경기에서도 남양주 왕숙과 고양 창릉 등 3기 신도시와 화성 동탄 등 주요 택지에는 청약자가 집중됐다.

분상제 적용 vs 미적용 청약경쟁률 비교. Ⓒ 직방

지방 역시 지역별 편차가 컸다. 세종은 평균 17.7대 1을 기록했고, 대구 수성구 '범어역파크드림디아르'의 경우 지방에서 유일하게 세 자릿수 경쟁률(101.5대 1)을 이뤄냈다. 반면 제주·강원·부산·울산은 평균 경쟁률이 1대 1에도 미치지 못했다. 

결국 올해 청약시장은 공급량 자체보다 어디에, 어떤 가격으로 공급되는지가 성패를 가르는 시장으로 재편되는 분위기다. 가을 분양 성수기를 맞아 공급 물량이 추가로 늘어날 것으로 예상되고 있다, 다만 전체 청약 수요가 증가하진 않고 서울 핵심지와 수도권 주요 택지, 가격 경쟁력 갖춘 단지 중심으로 선택적 청약이 이어질 가능성이 커 보인다.